综合性分散产权物业管理项目的长期发展综合性分散产权物业管理.pdfVIP

综合性分散产权物业管理项目的长期发展综合性分散产权物业管理项目的长期发展 综合性分散产权物业管理项目的长期发展综合性分散产权物业管理项目的长期发展 刘刘 煜 煜 刘刘 煜煜 北京世邦魏理仕物业管理有限公司北京世邦魏理仕物业管理有限公司 物 物业总经理业总经理 北京世邦魏理仕物业管理有限公司北京世邦魏理仕物业管理有限公司 物物业总经理业总经理 【摘要】 物业管理行业仍然是劳动密集型的服务行业。业主 （客户）接受服务应按质论价。 因此，物业服务企业 （物业管理公司）所提供的各项服务工作都是有价值的。对于分散 产权的综合性物业管理项目，随着时间的推移，项目由于“业委会不能及时成立”等诸 多原因，导致物业管理费收取标准无法顺应大的经济发展趋势进行调整，使得物业服务 价值与价格不符，终于导致物业管理公司入不敷出，使得项目服务不能维系、被服务项 目品质下降。物业管理费应真正进入市场化，只有顺应市场发展，紧跟经济发展的脚步 综合性分散产权的物业服务才可真正得到长期发展，其服务的效果和目的才能得以实 现。 【关键词】 分散产权；综合服务；市场经济；企业发展 第一章第一章 分散产权物业管理项目分散产权物业管理项目 第一章第一章 分散产权物业管理项目分散产权物业管理项目 众所周知：“房依地建，地为房载”。土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物 包括物质实体及其相关权益，统称为不动产。 根据 《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、 收益和处分的权利。 分散产权物业与多产权物业不同。多产权物业是指有两个以上产权人的建筑物。而 分散产权物业是由众多 （单一）独立产权人建筑物的集合。 一、一、分散产权在物业管理中的优势分散产权在物业管理中的优势。。 一一、、分散产权在物业管理中的优势分散产权在物业管理中的优势。。 由于产权分散，使得每个产权人的所拥有的物业面积相对差异不大。相对单一产权 业主的物业项目，分散产权的物业管理，更能体现大多数业主的利益。分散产权项目中 的业主大多存在自我意识与从众意识共存的心态，这种心态导致了业主们在自己利益 （自己所有产权范围内）不损失的情况下，对公共部分的管理情况都不过分追究的行为。 在这种情况下，给物业管理工作留出了比较宽松的平台。也使物业管理人和企业有了更 多的发挥空间。 由于物业管理都是建筑物现状接收管理，因此，各业主入住后，通常都会对项目固 有的建筑功能、设备设施提出各自不同的看法和要求。物业管理者们可以利用这一时机 多与业主进行沟通，更多地了解业主们各自不同的需求。在业委会成立之前，逐一安抚 1 业主，使业主逐渐认可和习惯项目环境。把很多可能被引发的危机，处理在初期阶段。 最值得一提的是，大部分分散产权的项目属于住宅立项。根据国家规定，“商品住宅 购房者应在办理立契过户手续时 将维修基金足额交至房地局”。也就是说，分散产权 的物业管理项目大多都有“公共维修基金”来支持管理项目的大中修工作，有利于项目 的长期管理工作。 二、二、分散产权在物业管理中分散产权在物业管理中的不足的不足。。 二二、、分散产权在物业管理中分散产权在物业管理中的不足的不足。。 分散产权的物业管理也有很多不 之处。 1、管理成本相对较大。 在同等面积下，对分散产权物业管理项目的管理成本，相对于单一产权业主的物业 管理项目管理成本要大。主要是客户服务人员多、公共能源消耗大。因为分散产权项目 当中的小业主数量较多，与客户沟通、获取各业主的需求，要想保证其及时完成 就必 须由多个客户服务人员共同进行才能顺利完成。这样，项目人员成本支出就很难降低。 另外，分散产权物业项目，业主自用的情况多，使用公共区域的随意性强 就导致 了公共区域能耗的加大和设备设施的维保工作不断升级的实际情况出现。 2、项目业主群体活动组织困难、责任大 日常不可预见突发事件发生率高。 分散产权物业项目中，业主通常都不隶属于某一团体、单位或系统。在物业管理过 程中，有时为了达到沟通业主 拉近物业管理企业与业主的关系，或为了给业主们搭建 一个沟通互动的平台，物业公司会组织一些业主们的互动活动。这类活动虽然出发点积 极，也容易得到业主响