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探索我国住房抵押贷款市场发展 　　【摘要】目前，经过几十年的发展，国外对于住房抵押贷款市场的发展的研究已经逐步成熟，但是对比我国，其开始于上世纪末，发展于本世纪初期，最近十几年的发展，主要侧重于理论研究方面，成熟度与深度颇显不足。同时，通过对住房抵押贷款市场的研究，对于解决我国商业银行风险过于集中，不良资产较高这一问题也有重大的意义。住房抵押贷款市场虽发端于欧美市场，但是寻求合适的中国模式，依旧可以使其为市场经济做出巨大的贡献，尤其是对于提升资本市场的深度、广度与流动性有着关键性的意义。 【关键词】住房抵押贷款 市场经济 证券化 融资 一、我国住房抵押贷款市场的发展状况 住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 1978年改革开放以后，经济体制领域的变革带动了投融资领域的金融体制的变革，这一时期并不是真正意义上住房抵押贷款市场的发展时期，仅仅是在住房制度上做了相应的变革和调整，这一时期也仅仅是住房抵押贷款市场的萌芽时期。1985年中国建设银行深圳分行发放了首批个人住房抵押贷款，拉开了我国住房抵押贷款市场的序幕，这一阶段我国的住房抵押贷款市场还没有形成，只是个别地区出现了此类零星业务，并没有形成较大的规模，业务面小，涵盖范围小、涉及的金融机构少，并且基本上没有相应的监管制度。 我国的住房抵押贷款市场的真正的发展起于1992年，即在国家政策的明确支持下，工行、建行相应在各地成立住房金融部，并且向其职工发放第一批住房抵押贷款。据统计，到1993年年底，建设银行哥房地产贷款余额达到713亿元，个人购买、建设房贷余额27亿元。工商银行所吸收的204亿元存款中，有178亿元是住房贷款余额。1992年至今，我国的住房抵押贷款市场的发展历史很短，尽管近几年来发展速度很快，住房抵押贷款额所占的商业银行贷款总额的比例一直在上升，但其规模与美国等拥有完备的住房金融市场相比依然较小，市场在发展中并没有充分地成熟和壮大，其间呈现出市场结构单一，融资量相对不足，长期资金缺乏，市场参与者积极性低等问题，我国的住房抵押贷款市场还有很大的发展空间。 住房抵押贷款市场一般被区分为一级市场和二级市场：一级市场即为我们通常所认为的“按揭市场”，是购房者以其所购买的住房作为抵押，从金融机构获取贷款融资的市场，显然，一级市场作为抵押贷款市场的基础，其规模大小对二级市场甚至整个住房抵押贷款体系有着至关重要的影响；二级市场是在一级市场基础上形成的，是住房抵押贷款债权的流通市场，由于抵押贷款证券化后交易方式较为灵活，能较好的分散风险，提升资产的流动性，因此将贷款证券化成为了二级市场的主要发展形式。 二、住房抵押贷款市场存在的问题 （一）市场深度不足 由于我国住房抵押贷款市场还处在发展阶段，注定会有一系列的不完善的地方。住房抵押贷款品种比较单一，多样化程度不高，无法满足购房者多样化需求，主要原因是因为商业银行等能够提供住房抵押贷款的机构，在产品设计上能力缺乏，并没有将借款人的年龄、收入、环境、偏好等因素考虑在内，对市场的研究程度不够，其产品设计能力及创新能力严重影响了住房抵押贷款市场的发展。 （二）相应的制度不健全，程序不规范 相比发展初期市场制度一片空白的情况，现在的住房抵押贷款市场的发展已经有了基本的规章制度、操作规范，但是由于提供此业务的商业银行或者其他金融机构数量众多，但是央行在这一业务管理方面仅出台了管理办法，对一些基本问题和规则做出了要求，却没有对发放贷款的细节、程序、合同规范方面做出详细规定。因此各个金融机构就依据自身的惯例、理念做出不同的要求，致使各个机构在贷款发放和合同规范方面不够统一，甚至大相径庭，阻碍了市场的扩大以及二级市场的发展。 （三）住房抵押保险、担保制度不健全 住房抵押贷款担保和保险制度中存在很多问题，普遍来说就是担保费用较高，担保公司为了防止逆向选择和道德风险问题发生，收取较高的担保费用等等，以及担保公司质量参差不齐，甚至有些不具备资格，这一切都源自于我国的抵押贷款市场乃至资本市场发展不完善。此外，关于制度本身也存在问题，住房抵押贷款保险覆盖面窄，基本上多为财产保险；保险金额的精算水平也达不到要求，多数情况下是不利于购房者。宏观背景下政府的支持是转变这些不利因素的关键。 （四）二级市场不健全，发展方向单一 二级市场是住房抵押贷款市场真正活起来的源泉，只有耳机市场高度的完善和发达，积聚在银行系统的巨额流动性差的资产就能流动起来，从而产生利润。但是我国的二级市场发展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的银