福建莆田商业市场调研报告.doc

第一部分 市场调研 一、莆田市区域社会和经济发展状况 （一）莆田社会和经济发展 （二）荔城和城厢两区的社会和经济发展 二、区域房地产发展状况和趋势 （一）商品房开发情况 （二）商品房销售总面积及销售金额 （三）商品房营销特征分析 三、区域城市规划状况 （一）莆田市区规划概况 （二）城市对外交通规划 城厢区 一、区域社会和经济发展状况 （一）莆田社会和经济发展 1、莆田简介 莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。陆域面积4200平方公里，拥有湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。 1983年9月，国务院批准成立莆田市，莆田市为省辖地级市，下辖城厢、涵江两区，莆田、仙游两县。2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。 人口303万人，常年有50多万人在外经商办企业 ；莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一,也是闽中主要的政治、经济、军事、文化中心。除此之外,莆田还是全国武术之乡,木雕之乡,田径之乡。莆田人口变化如下图所示： 2004年比2003年增加的10000人口中,市城厢区的龙桥、凤凰山、霞林三个办事处,荔城区的拱辰、镇海两个办事处加在一起增加的人口数为4557人(数据来自莆田市统计年鉴),占增加总数的45%,这五个办事处都在本项目所在城市三公里范围区域内,证明大量人口向本项目所在城市三公里范围内区域涌入,区域的人口密度迅速提高,城市化进程加快。 2、城市定位 新型港口城市——2005年莆田市港口吞吐量将达到1000万吨，已进入中等港口城市行列。2010年政府力争将莆田市建设成为新型港口城市，港口经济发展成型，预计过内生产总之达800亿元以上，经济总体实力将与闽东南发达地区相适应。届时，莆田市将成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。 3、莆田经济状况 莆田市2000～2004GDP、人均GDP及城镇居民人均可支配收入如下表： 莆田市近五年的经济发展指标 时间 GDP 人均GDP 城镇居民人均可支配收入 总额 （亿元） 增幅 总额 （元） 增幅 总额 （元） 增幅 2000 189.2 12.6% 6354 10.4% 6388 12.3% 2001 219.6 16% 7321 15.2% 6985 9.3% 2002 255 16.1% 8474 15.7% 8025 14.8% 2003 287.2 12.6% 9513 12.2% 8948 11.5% 2004 308.4 7.5% 10158 7% 10231 14.3% 从上表分析可知:从2000到2004年间, 莆田市GDP从189.2亿元增长到308.4亿元,增长幅度达58.4%,平均每年增长11.7%, 人均GDP从6354元增长到10158元,增长幅度达59.8%,平均每年增长12%。城镇居民人均可支配收入增长幅度达60%,平均每年增长12%。可以看出，莆田是一个充满活力和动力的发展型三级城市。 4、三次产业比 莆田市2000～2004三次产业比如下表： 三次产业比（%） 年份 第一产业 第二产业 第三产业 2000 19.4 46.2 34.4 2001 17.5 47 35.5 2002 16.6 47.6 35.8 2003 15.5 49.8 34.7 2004 14.8 50.6 34.6 莆田市2004年GDP相比2000年,增长58.4%,其中第一产业仅增加16.3%,第二产业增加75.4%,第三产业增加58.8%。 5、莆田市2004-2005年经济发展动向 进入2004年以来，GDP值308.48亿元，按可比价格计算，比上年增长13%，增幅居全省第三位，高于全省平均增幅近1个百分点。全年完成全社会固定资产投资79.56亿元，比上年增长34.2%。其中，基本建设投资19.68亿元，比上年增长率9.5%；更新改造投资16.08亿元，比上年增长率27.3%；房地产开发投资13.47亿元，比上年增长率57.4%；其他投资9.38亿元，比上年增长率89.3%；投资结构继续改善。。 1.60亿元，第二产业投资20.10亿元，第三产业投资27.00亿元。三次产业投资构成为3.3:41.3:55.4，第一产业投资比重有所上升。 财政收入较快增长。 全市财政总收入23.63亿元，比上年增长%，其中地方级财政收入2亿元，增长%；财政支出亿元，增长%。税收收入稳步增长。税务