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房地产日照环境损害赔偿价值评估方法探究 　　[提要] 近年来，在经济增长、城市化进程快速发展所导致的城市建筑密度不断提高的情形，在人们对于居住环境的要求不断上升等多重因素共同作用下，使得房地产的日照环境损害及相应的损害赔偿问题日益成为人们广泛关注的问题。本文在对现阶段房地产日照环境损害赔偿情况研究基础上，对房地产日照环境损害赔偿的估价方法进行研究与阐述。 关键词：日照环境损害；估价方法 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 收录日期：2014年3月11日 一、研究背景 随着我国经济社会的快速发展，城市化进程的步伐不断加快，人们对现代城市的发展环境提出了新的要求。地多人少的城市建设同亟待改善的生活环境质量两者之间相互冲突所引发的矛盾反映于城市生活的方方面面，而在这些众多矛盾中，日照环境损害则是最为突出的表现之一。与此同时，公民的法律知识及维权意识与过去相比也有明显的提升，日照环境损害而引发的采光权纠纷案件也逐年递增。而我国现有的一些针对房地产损害赔偿的规范，以实体性损害居多，关于环境损害等无形损害赔偿的规范较少，如何对于房地产日照环境损害赔偿进行合理估价，采取更为科学的估价方法，就显得尤为重要。 二、我国现阶段日照环境损害估价现状 虽然关于我国的房地产日照环境损害的案例发生次数并没有具体的统计数字，但是从关于采光权的纠纷案件不断增多，以及住宅建设仍旧飞快发展的现实不难得出，关于日照环境损害的相关案件发生的次数将呈上升趋势，由此产生的估价业务也将不断增多。 日照环境损害属于房地产损害情况中的一种，也是最近发生频率较高的非实体性损害之一。在发生日照环境损害事件时，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，也有一些城市出台了给予被阳光遮挡住宅补偿的标准的规定，包括《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《大连市城市间距及挡日照处理规定》等，这些途径主要从讨论赔偿的金额角度着手。目前的机制并不完善，鲜有专业意见作为参考依据，在赔偿金额方面的确定随意性较大。 现阶段，针对房地产损害赔偿的估价业务，同普通估价业务还是有所区别的，在具体方法的选取及运用上，并不像其他业务一样已被房地产机构及估价师完全熟练掌握并在行业内形成一定的共识，而是根据不同损害的特点呈现出个别性、差异性的特点，根据不同的损害类型确定适应的估价思路、估价技术路线和方法，从估价技术过程来看有更大的灵活性。在房地产损害赔偿的估价中，可运用的规范又多偏重于对实体性损害方面的规定，故诸如日照环境损害这类无形损害的赔偿估价，其估价技术思路、方法等在行业内还未能形成一定的共识，故可探讨性较大，值得深入研究，以适应该类案件发生频率增大带来的业务需求。 三、房地产日照环境损害赔偿估价方法初探 本文分别对成本法、市场比较法、收益法、价差法、价格分离修正法、意愿调查法各自的基本原理、在日照环境损害赔偿估价中的运用等方面进行了阐述。 （一）成本法。成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法，也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法，估算结果称为积算价格。 1、成本法在日照环境损害赔偿估价中的运用。将成本法运用于房地产日照环境损害的赔偿估价中，主要是通过将受损害的房地产恢复于未损害时的状态所必须的各项费用总和作为赔偿估价值的主要参考依据。 成本法的公式为： V=C1+C2+C3+…… 式中，V为各项费用之和；C1、C2等为各种费用，如受损害影响的房屋与正常情况下的房屋相比需要多付出以供满足照明需要的电费、冬季的取暖费等。 通过成本法计算得到的最终日照损害赔偿估价值，一般情况下，必须大于或等于V。 2、成本法下的重点关注问题 （1）成本法的使用前提。选用成本法对房地产日照环境损害赔偿进行估计，需要满足的三个前提条件：一是被估价的房地产处于继续使用状态；二是对于所产生的各项损害费用应有据可查；三是构成赔偿估价的各项损害费用必须是合理的。 （2）成本法的缺陷。成本法的使用较为简便，但是由于日照环境损害为一种非实体损害，故相较于实体损害的赔偿估价，成本法的适应性较低。因为在实践中很难全面、客观、准确地确定各种损害因素并对其所造成房地产的损害进行科学量化。此外，也有学者认为这种方法在估价房地产价值损害时，忽略了损害对房地产整体价值的影响，而只是简单的将各项损害费用相加。 （二）市场比较法。市场法，是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 1、市场比较法在日照环境损害赔偿估价中的运用。市场比较法主要是通过