红松岭项目可行性研究报告.doc

红松岭项目可行性研究报告 顺天海川企业集团 营销企划中心 2007-9-25 目 录 一、项目总述 2 1、项目建设背景 2 2、项目概况 3 3、项目开发单位 3 二、大连市房地产发展概况 5 1、房地产市场宏观分析 5 2、大连市房地产市场现状分析 5 三、项目分析 7 1、项目周边配套分析 7 2、项目周边楼盘分析 8 3、项目SWOT分析 10 4、项目市场预期 12 四、项目开发理念及定位 13 1、项目开发理念 13 2、项目产品品质定位 13 3、项目规划布局 14 4、项目户型设计 15 五、项目建设条件及工程进度安排 16 1、建设条件分析 16 2、项目建设指标 16 3、工程进度安排 17 六、项目投资估算及资金筹措 17 1、投资估算 17 2、资金筹措 19 七、财务数据估算及盈利分析 19 1、销售期估算 19 2、销售收入计算 19 3、我方利润 20 八、结论 20 一、项目总述 1、项目建设背景 本项目由顺天海川企业集团旗下大连寰海地产开发有限公司与红松岭干休所联合开发，根据目前大连市城市总体规划发展以及中山区地块规划要求，经过本公司对大连市房地产发展的认真研究，以及对项目区位环境进行反复的分析比较，本项目拟定位：满足城市居民高品质、高品位居所要求的纯住宅中高档社区。 2、项目概况 本项目位于大连市中山区解放路以南，长和巷及长利巷以东，共庆巷环绕周围，原海军红松岭干休所。用地面积约为21848平方米。用地轮廓呈不规则形。南北最长距离约为200米，高差近30米，平均坡度15%。东西方向最长距离约为170米，高差相对较小。地势落差较大，南高北低，为北山坡台地，对于建筑物之间的挡光产生重要影响。用地内绿化情况良好，绿树成林。周边房屋均为多层住宅，北侧沿解放路边有高层建筑，对视线有一定遮挡影响。距离宗地大约300米范围内，是桃源商业圈，商业配套齐全非常便利。 3、项目开发单位 顺天海川企业集团是集房地产开发、建筑施工、旅游度假、水产品养殖、酒店经营、项目投资、物业管理 、建材经销、装饰装修、塑钢门窗等为一多元化发展企业集团。集团下设12个子公司、8个分公司、3个办事处，拥有各类工程技术人员677人。 集团秉承“创新品质、追求卓越”的企业理念，遵循“诚信务实，合作共赢”的企业宗旨，努力实现以一流的设施，优秀的人才管理基地，完善的售后服务为目标的承诺。在先做人、后做事，靠质量、讲信誉的思想带动下，按照现代化、集团化的管理模式，形成了开发、建筑两大支柱产业齐头并进的强势格局 ，实现跨越式发展。以领衔国际的开发理念及规划、先进的配套设施，集高级住宅、国际化俱乐部、大型超市、大型停车场、等多元产品于一体。如果把大连每个热点区域都用一座烽火台表示，那么现在大连楼市地图上一定是“狼烟四起”，并且明显呈现出周边包围城市的态势。 在已经过去2007年，热点区域。从豪宅聚集的星海湾，到正在崛起的城市副中心———机场新区，从生态宜居的西山板块到高新产业聚集的旅顺南路高新园区，从依靠哈大铁路腾飞的南关岭，到大连未来的维多利亚湾———东港区， 休闲娱乐：影娱大世界（大连）、川南美食娱乐城； 汽车服务：秀月加油站、泰源桑塔纳配件、大连海燕汽修厂； 金融银行：工行秀月储蓄所、建行白云街储蓄所； 文化教育：44中、15中、大连市委党校、房地产学校、桃源小学、秀月小学； 医疗服务：沈阳军区门诊、大连骨科医院、大连市中医院、武警医院、中山区卫生防疫站明秀嘉园 开 发 商：大连澳南房屋开发有限公司中山区解放路南秀月街花园洋房、多层、小高层高层1万以上； 卡纳意乡 开 发 商：大连家园建设集团 项目地址：中南路与解放路围合而 成的景山区域 建筑类别：小高层、高层、复合多层、叠加式别墅、连排别墅等多种类型1万左右； 项目特点：建筑风格为托斯卡纳，项目周边风景秀丽，植被丰富，但项目临近中山纪念公园，墓地对住宅风水、居住心理的负面影响较大。 锦府桃源 开 发 商：大连铭泰房地产开发有限公司 项目地址：桃源友谊美邻后身 建筑类别：多层小高层高层 项目特点：紧靠友谊美邻，生活氛围浓厚；中式园林景观；前期正在建设的3栋小高层（高层）均为东西向；据说项目东边将由政府统一规划建设变电所。 捷山观海 开 发 商：长策房地产开发有限公司 项目地址：捷山街，42中所处大坡的东面 建筑类别：多层小高层 项目特点：项目建筑风格为德式简约风格，东面为市政府规划的捷山公园，项目处在非常陡的山坡之上，而且项目宗地内的坡度较大，高差近30米。 3、项目SWOT分析 S优势： 稀缺性区位，中山区值得期待的坡地+台地小区； 解放路改造，升级成熟居住区之区域新价值； 项目周边商业配套成熟，