百思勤--曲靖·西派东岸项目定位补充报告.pptVIP

曲靖·西派东岸项目定位补充报告;本报告形成综合2008年5月2;1、曲靖市场参考案例分析官房地;市场参考案例：官房潇湘新区全面;官房雄军，挥师曲靖官房集团连续;天生丽质、潇湘新区项目总占地面;景观资源优越，代言片区未来官房;城市配套完善，区域成熟珠江源大;品牌影响，产品溢价官房强大的品;价格梯度拉升，投资价值呈现依托;规划劣势：地块利用不佳，商业配;园林劣势：水资源、坡地利用度低;建筑风格劣势：外立面单调，层次;户型劣势:欠人性化设计，居住舒;潇湘新区案例总结价值一：区域自;潇湘新区与本项目对比分析案例参;潇湘新区项目对本项目开发的启示;潇湘新区对本项目的启示：3、新;市场参考案例：盛世锦华东江花园;盛世锦华：植根曲靖、深谙客户心;东江花园：城郊结合部，资源匮乏;项目定位：针对主流市场、快速开;规划设计：降低开发成本，规避风;营销策略：低品质、价格战，转移;项目占地面积主力户型销售价格美;价值一：以主流客户需求为导向价;项目东江花园本项目突破点区位价;东江花园项目对本项目开发的启示;2、曲靖市场发展阶段及需求分析;时间轴市场发展阶段：趋于成熟，;各阶段客户需求关注点比较：第一;阶段代表项目客户价值认同第一阶;市场发展阶段对项目的启示1、通;市场发展阶段对项目的启示3、已;市场发展阶段对项目的启示4、通;市场发展阶段对项目的启示 5、;3、周边配套情况调查;生活配套欠缺，片区不成熟项目东;区域内生活基本需求需在3.8公;主要交通道路：硬件升级，交通改;城市副中心城市副中心城市综合服;城南配套矛盾，催生城北规划新思;两大重点项目规划，硬件升级政府;农校296亩财校291亩技校2;片区配套调查结论：项目片区配套;4、珠江源古镇商业调查及分析;珠江源古镇基本资料：项目地址：;珠江源古镇建筑风格采用大理、丽;珠江源古镇以全部销售的模式来取;珠江源古镇对片区的影响结论区域;5、曲靖烟厂购买力调查及分析;城北片区产业特点：产业聚集，经;烟厂概况曲靖烟厂隶属红塔集团，;除烟厂内的儿童乐园、游泳池、网;企业发展态势稳定，在职员工保持;职工公寓与石林福小区是烟厂职员;烟厂职员选择在邻近的项目置业，;烟厂客户中改善居住型及首次置业;访谈（经营烟厂旁边的小卖部） ;客户1（烟厂一般职工） ;客户需求描述客户3（退休职工，;客户共性客户关注重点为区位、交;烟厂客户的购买力对项目有较强的;烟厂客户购买力对本项目支撑分析;烟厂客户的敏感点和引导1、通过;6、本项目规划高层产品的可行性;100%销售率居住本地中层客户;尚都豪庭金城佳园中天国际中心城;成熟的地段，完善的配套是高层产;高层产品对本项目的启示首期产品;7、行政中心搬迁分析;初步考虑案例马来西亚扩都香港新;青岛——黄海之畔的璀璨明珠青岛;青岛东进——行政中心搬迁概况青;城市新中心崛起——形成以政务中;深圳新中心区新区定位： ;深圳中心区开发进程1993以前;合肥政务文化新区（核心区）新区;合肥政务新区开发进程判断200;南昌红谷滩中心区新区定位：集商;红谷滩新区开发进程200020;南京河西新城河西新城规划为南京;河西新城开发进程分析20022;东莞城市新区开发建设新区简介：;东莞新城市中心区建设进程200;搬迁效应一：为旧城改造提供空间;搬迁效应二：驱动新区建设，提高;案例显示：新区开发至少能带动周;搬迁效应三：降低行政成本，提高;搬迁效应四：适应城市发展要求，;搬迁效应五：建设城市名片，提升;专业访谈 ： “行政中心具;规律显示行政中心的搬迁为片区带;8、昆明客户曲靖置业分析;案例参考：深圳客户置业案例分析;经济持续增长，人均可支配收入高;专业人士访谈：随着珠三角的进一;政商媒营销合力，“一小时生活圈;异地项目大举进攻，抢占深圳大量;对深圳房价的看法投资者首选物业;二期技术指标占地：82412㎡;系列开发，会员引导万科通过对产;广告牌、短信、万科会、老业主资;深圳客户异地置业总结启示一：深;昆明客户异地置业分析;城市拓展，土地充足昆明土地充足;昆明的房价梯次明显，曲靖价格优;西双版纳香格里拉昆明曲靖丽江大;三缘客户是昆明客户曲靖置业的首;区域论坛，联合引导依托于滇中城;结论一：三缘关系客户是昆明来曲;结论二：“5+2”生活方式者是;9、商业类型界定、经济测算;项目界定核心商圈人群：5万考虑;社区型商业契合于本项目的定位及;个别集中商业（主力店）＋商业街;集中商业幼儿园及功能用方面积计;价格与经济测算修正;价格估算 产品类型情景洋房小高;第一年第二年第三年整体均价增幅;不同容积率下，不同产品组合的经;不同容积率下，不同产品组合的经;项目规划建议以上方案仅作参考，;10、商业业态???析建议及包装;通过商业提升区域价值大型集中商;可承受租金高低小化妆品、服装、;商业部分是提升项目价值