房产销售法律法规课件培训.ppt

作品展示;添加标题;一、预（现）售应具备的条件 二、广告及宣传资料的合法性、阐述物业用语的恰当性 三、意向合同或定（认）购协议的规范准确填写;· 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售许可证 已投入工程建设资金达到总投资的25％以上 施工进度和竣工交付时间确定 ; 广告宣传资料的合法性 介绍说明阐述的恰当性;要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。 要约的构成要件： （一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 要约邀请：又称“要约引诱”是希望他人向自己发出要约的意思表示。 承诺：是受要约人同意要约的意思表示。 ;案例分析; 解析： 本案的焦点在于甲方沙盘及宣传彩页能否认定为购房合同的组成部分。宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看沙盘、宣传彩页是要约邀请还是要约。沙盘、要约邀请还是要约要具体分析，本案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑。进而，根据我国《合同法》第十五条，商业广告是要约邀请。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。具体到本案中的沙盘及宣传彩页认定为签订商品房买卖合同既没有详尽的约定乙方购买的房子的具体位置及坐标也无法证明乙方曾经明确承诺过，故无法判定沙盘、彩页构成虚假广告。 ; 案例2：郑州市民张某与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某购买开发商开发的某小区商品房一套，交付时间为2006年6月30日以前。合同签定后，张某按约支付了房款，但在收房时发现房屋内厨房和卫生间的位置与宣传画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房。双方协商未果，张某诉至法院要求开发商承担违约责任，并支付逾期交房违约金。 思考：张某请求能否得到支持？ ;案例分析; 案例3：在某楼盘沙盘上，甲看到小区某处有垃圾中转站这样的标识，不过销售人员乙说，在规划上其实是挪走了，但甲收楼时还是见到有这个垃圾中转站。 思考： 乙的口头允诺是否构成违约？ 解析： 本案还是涉及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，这条司法解释的适用限制是在对“开发规划(俗称红线)范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果广告中是对开发规划范围以外的说明和允诺是不能视为合同条款的，也就是说，房地产开发商对周边环境的承诺是不能视为合同条款的。 比如关于周边环境、学校、交通、购物等的介绍不能视为合同的条款。 至于垃圾中转站的问题，沙盘上有，销售人员说会搬走，将来收楼的时候，如果你没证据证明销售人员说过此话、以及中转站会对合同订立和房屋价格的确定有重大影响的话，也就无法证明开发商违约。; 小结：关于宣传彩页等广告宣传资料能否作为购房合同的一部分，大家需要掌握一个关键点： 即该广告宣传资料关于该楼房的宣传是否“具体明确”，如果达到具体明确的要求了，那么法院在认定的时候一般会考虑将广告内容认定为构成要约。;认（定）购意向协议（合同）的规范填写; 首先我们来明确几个概念：定金、订金、保证金、预付款 定金：指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。 定金的功能：担保方式；违约责任 订金：常用于承揽合同、服务合同场合。它指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。 订金的功能：单方担保功能 保证金：常适用于租赁合同等场合，所担保的对象往往是标的物的返还。 预付款：是合同当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。 ;定金罚则适用的具体情形: 根本违约的 因第三人原因根本违约的 不适用情形： 因不可抗力致主合同不能履行的 因意外事件 致 主合同 不能履行的 双方都违约的 ，失去意义，应返还 。;缔约阶段易形成法律风险的可能情况及应对措施;名词解释：“如意”的意在法律术语谓之意思，即出卖人与买受人达成的一致意见，具有法律意义即法律效力；所谓不“如意”代表不能实现合意之目的包括时间上不能完成或程度上不能完整完成。 ●付款方式的精准表达包括数字的大小写要求准确一致、付款时间界定的精准要求是X年X月X日前并要查看最后付款日是否为非工作日； ●银行按揭购房若不能办理或不能“如意”办理若非出卖人的责任，其法律后果应由买受人承担，该条款须谨慎对待并予以明确认定； ●面积误差的处理原则在文本合同中有既定的内容，但销售