江苏盐城房地产建设项目可行性研究报告.docVIP

上海功夫堂投资管理有限公司 二00七年十月十日 目 录 一、盐城城市解读 1 1、行政区划 1 2、交通条件 2 3、宏观经济 3 3.1 GDP增长状况 3 3.2投资情况 4 3.3收入水平 5 3.4消费情况 6 4、城市规划 7 5.小结 11 二、住宅市场分析 12 1、土地市场 12 2、供求分析 13 3、价格分析 14 4、板块分析 15 5、楼盘分布 17 6、产品分析 20 三、地块分析 21 1、地块一：中环机械厂地块 21 1.1地块周边大环境 21 1.2周边房地产状况 23 1.3地块周边小环境 24 1.4SWOT分析 25 2、地块二与地块三 26 2.1地块二与地块三周边大环境 26 2.2周边房地产状况 - 28 - 2.3地块二：九州豹设备厂地块 - 29 - 2.4地块三：大学城二期正对面地块 - 31 - 3、三地块市场情况对比 - 33 - 四、地块收益性测算 - 34 - 1、地块一：中环机械厂地块 - 34 - 1.1开发定位及价格预判 - 34 - 1.2投资预算 - 35 - 2、地块二：九州豹设备厂地块 - 37 - 2.1开发定位及价格预判 - 37 - 2.2投资预算 - 38 - 3、地块三：大学城二期正对面地块 - 41 - 3.1开发定位及价格预判 - 41 - 3.2投资测算 - 42 - 4、各地块经济数据对比 - 45 - 一、盐城城市解读 1、行政区划 盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。 2、交通条件 航空 盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港现已开通了飞往韩国首尔的国际航铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收公路盐通高速公路、淮盐高速公路、连盐高速公路、宁靖盐高速公路等高速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷3、宏观经济 3.1 GDP增长状况 近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17％。 2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。 3.2投资情况 固定资产投资、房地产开发投资都大幅增长，平均增幅都在40％以上，远远高于GDP的增幅。 03～05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。 投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。 3.3收入水平 盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。 盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。 随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。 3.4消费情况 2006年1～11月，盐城市区实现社会消费品零售总额108.58亿元，占总额的32％，增长15.8%，显示了市区强大的消费能力。 近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。 强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。 4、城市规划 城市总体规划用地 盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。 空间形态 总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。 ?发展方向 重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。 布局结构 以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。 功能分区 1、城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 2、城南片区 青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持 东工西宿格局。 3、城西片区 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可设置物流、仓储、市场等功能用地。 4、西南片区 西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 5、城北片区 新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东