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附件5 评估步骤和要求 一、市场法的评估步骤 1、搜集交易实例 （1）搜集交易实例的途径： ①查阅当地房管部门的房地产交易资料。包括房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料，交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等； ②向当地具备一定资质的评估机构、中介机构询价或查阅著名专业网站等相关交易价格信息。需将由评估机构、中介机构出具询价结果函，以及从网站搜索出的信息打印作为信贷档案资料一并保存； ③同行之间相互提供。估价人员可以约定相互交换所搜集资料的交易实例及经手的估价案例资料； ④通过与相关人员（包括当事人、四邻、经纪人、开发商等）交流获得有关价格方面的资料。 （2）搜集内容，包括但不限于下列内容： ① 交易实例房地产的状况，包括名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等； ②交易双方的名称及相互之间的关系； ③成交日期； ④成交价格；包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款； ⑤付款方式，包括一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额度或付款比率)、贷款方式付款(包括首付比率、贷款期限)； ⑥交易情况，包括交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。 （3）建立交易实例信息库 ①进行内部评估的二级分行应当建立交易实例信息库，作为我行内部评估和信贷决策的重要参考； ②交易实例信息库建立在各分行客户部门，由客户部门资产评估人员负责信息库维护。每年至少要对信息库进行一次汇总分析，遇到市场或政策变动对房地产价值产生重大影响的，应及时进行汇总分析并做出相应的调整； ③交易实例信息库应包括商品房价格，政府出让土地使用权的地价，政府确定、公布的基准地价、标定地价等信息。 2、选取可比实例 （1）选取的可比实例的质量要求 ①可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区; ②可比实例的用途与评估对象的用途相同; ③可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同; ④可比实例的规模应与评估对象的规模相当； ⑤可比实例的档次应与估价对象的档次相当； ⑥可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同; ⑦可比实例的交易类型应与评估目的吻合; ⑧可比实例的成交日期应与评估时点接近; ⑨可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例。 （2）选取的可比实例的数量要求 选取的可比实例数量，一般选取3 个以上(含3 个)、10 个以下(含10 个)可比实例即可。 3、建立价格可比基础，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。 4、进行修正和调整的包括修正交易情况、修正交易日期、修正房地产状况。交易情况修正就是将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常市场价格；交易日期调整就是将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；房地产状况调整就是将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格 5、求取比准价格 将每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格，再将这些比准价格取平均数就得最终的比准价格。 二、成本法的评估步骤 1、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料 房地产价格主要包括7 大项：①土地取得成本；②开发成本； ③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 2、测算重新购建价格 （1）重新购建价格的概念 重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （2）重新购建价格的测算方法 求取房地的重新购建价格有两在路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。 （3）建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法:单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 3、测算折旧 （1）建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格的差额。即：建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去