房地产法教案第三章土地使用权.docVIP

第三章 土地使用权 目的要求 我国土地法律制度一个重要的改革就是引入了土地使用权的概念。本章阐述了土地使用权的产生，土地使用权的法律特点，以及国有土地使用权的出让和划拨的相关规定。由于现有的房地产开发都是在国有土地上的建设行为，所以国有土地使用权的取得方式对于房地产开发具有及其重要的意义。农村集体土地使用权，即农村土地承包经营权也是一种重要的物权，但是这方面法律制度还有待于完善。 教学重点 第一节 土地使用权概述 一、土地使用权概念的形成 在1982年《宪法》制定的时侯还没有产生土地使用权的概念。1987年，深圳公布了《深圳经济特区土地管理条例》，在全国范围内率先试行了土地使用权的有偿出让和转让；上海也开始进行土地使用权有偿有期限地“批租”给外商使用的试点。1988年4月12日七届人大一次会议对《宪法》第十条作了修正，修改后的条文删除了禁止土地“出租”的规定，同时明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。从此土地使用权作为一种财产权利正式得到了宪法的确认。 《土地管理法》和《房地产管理法》也没有明确界定土地使用权的概念，而是从不同的角度规范了土地使用权取得的途径和方法。但是，土地使用权在一定程度上已经具有了土地所有权的各项权能，即土地使用权人具有了对特定土地的直接控制和支配的占有权；也具有按照法定或者约定的条件对土地加以利用、或进行房地产开发的使用权和收益权；并且也拥有依法将土地使用权转让、设置抵押等处分权。新形成的土地使用权实际上是一种新型的物权。 二、土地使用权的物权性质 土地使用权是用益物权中一种新的权利。 （一）国有土地使用权出让的概念和特点 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。 （二）土地使用权出让的基本规定 1．土地使用权出让的用途 商业用地、旅游用地、娱乐用地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文化、卫生、体育用地都应当通过出让获得土地使用权。 2．土地使用权出让的年限 目前行政法规规定的年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 3．土地使用权的出让方式 土地使用权出让方式有三种：拍卖、招标和协议。　　 （三）土地使用权出让合同 土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 （四）土地出让金 土地使用权出让合同中的出让金是指土地使用权受让方为取得土地使用权，按照土地使用权出让合同的规定向国家支付的土地使用权价款，俗称地价款。它是土地所有者实现土地所有权的主要方式，是土地收益的重要组成部分。 （五）土地使用权的终止 土地使用权终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满时由国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家提前收回土地使用权，或者因土地灭失等其它原因，使得土地使用权出让合同的土地使用者与土地所有者之间的权利义务关系不复存在。 从出让合同关系看，土地使用权的收回主要是行使土地所有者的权利，其主要有以下几种收回的情况： 1．土地使用权出让合同约定的使用年限届满收回土地使用权。 2．因土地使用者违反出让合同约定而由出让方收回土地使用权。 3．在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权。对于期限未届满收回土地的，国家应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 二、国有土地使用权的划拨 （一）城镇国有土地使用权划拨的概念及其特点 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （二）划拨土地使用权的范围 根据《房地产管理法》规定，列入划拨范围的建设用地主要有以下几种类型： 1．国家机关用地和军事用地； 2．城市基础设施用地和公益事业用地； 3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4．法律法规规定的其他用地。例如，对于经济适用住房的建设用地就是采取划拨方式供给土地。 （三）划拨土地使用权收回的条件 无偿收回划拨土地使用权一般规定是： 1．土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的。 2．因经营管理不善等原因而解散的。 3．因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的。 4．因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的。 5．未经原批准机关同