禹洲·东滩雍禧10月营销策略.pptx

2017.10;一、市场情况分析;陈家镇别墅量价走势;一、全市商品住宅市场月度成交走势;9月暂无新增别墅项目上市；成交量有所下滑，成交主要集中在青浦、松江、浦东、嘉定，热销主力面积集中在150-200㎡，总价在400-700万，本月别墅成交主要来自禹洲雍贤府，成交33套，主力成交面积89-127㎡，均价3.5万/㎡，凭借小面积、低总价取得热销;三、陈家镇别墅量价走势;四、陈家镇项目未来供应量盘点;10月;四、17年第四季度陈家镇竞品最新动态;五、市场小结;二、货量去化和铺排;项目整体共计428套房源（叠加82套，联排346套）； 于2016年12月29日取得预售许可证，预售房源共计282套（叠加82套，联排200套），备案均价35181元/㎡。;10月各户型认购分析;货量情况： 本次预售证可售房源为红线框内标注房源，总货量282套。其中，叠加82套，主要位于项目北侧。联排200套，位于项目中部，呈不规则分布。;三、来访及成交客户分析;进场至今共计有效来访客户183组;崇明项目10月1日-8日，共计认购15套，面积1738.93㎡，金额5862.8万元;自访：9套（业主推荐2套、朋友介绍3套、阵地包装2套、电转访1套、巡展1套） 房友：2套（瑞阳房产，聚岛房产） 房多多：1套（畅林房产） 全民营销：3套（九公司一部沁和园、大城小院项目，九公司二部金地祝桥项目） ;1. 地段：周边配套比较成熟适宜居住 2. 学区：学校离本项目很近，步行两分钟即可到达，对子女的教育求学非常有利 3. 产品力：别墅户型居住舒适感佳，有南北花园和地下室，独门独院私密性好 4. 性价比：禹洲·东滩雍禧项目是区域内唯一低总价高性价比的别墅楼盘 5. 投资：综合考量后认为本项目投资回报率高，待地铁建成后，未来升值空间非常大;四、策划推广回顾;户外画面—阵地围挡、道旗等;售楼处物料—销售看板、户型看板、销控、阳光公示等;巡展物料—巡展设计、单页、易拉宝等;线上—微信刷屏稿、网络信息更新;五、策划推广计划;成交客户来访区域;10-11月营销总策略;禹洲.东滩雍禧现阶段，更需要一句能抓住客户痛点，来撼动市场！;由近及远;乡镇路演;每周乡镇进行路演、派单派发礼物;农家乐;进驻拆迁区域;外岛再添翼;张杨路展厅整改;网络作为现岛外有效来访客户中较重要渠道，建议挑选客户流量最大线上平台增加广告投放。 建议投放平台：安居客、房天下、百度（安居客、房天下为线上流量及客户来访最多平台，百度作为线上关键词、舆论控制、搜索指引等起重要基石作用。），周末可安排安居客的网络看房团。 投放周期：1个月 预算：25w/平台;预算：约2-5w/条;造噱头 爆现场;持续黏客 造噱头;上门有礼;推荐朋友参观项目，根据情况推荐双方 都！ 有！ 礼！ 参与对象：所有老带新来访客户，都可参与 第一重 带看有礼：来访朋友参观项目，双方均可获取“上门有礼” 激励， 又可参与周末老带新的农家乐饭局活动 第二重 认购有奖：认购老客户享额外0.8%佣金奖励（易居全民营销出资） 第三重 认购有礼：认购新客户享 “认购有礼”抽奖激励;周期固定举办农家乐饭局，邀约老客户带新客户，每组老客户可带1-2组新客户，持续粘客。 预算：10桌，800元/桌，共计：6次，总计：5万;1. A户型儿童房增设小床：样板房朝北小房间需放一间小床，增加儿童操作小台子，增强次卧视觉效果； 2. A户型客厅整改：客户普遍反馈A户型客厅较小，建议减少屏风等软装，增加通透感； 3. 样板房软装调整：现样???房颜色单调，建议墙面增加油画、室内摆设适当调整； 3. 样板房维护：样板房墙面发霉、墙纸凸起等现象，楼梯老旧且样板区清洁度有待提升，易降低客户体验感； 4. 二楼露台：露台作为项目卖点之一，需清洁并增加临时围栏及装饰，营造客户场景体验感； 5. 样板房周边楼体维护：现样板房周边楼体前面有明显凸起、脱落等现象，影响客户观感； 6、增加交房标准的样板房：目前客户较关心未来交房标准，建议增设新样板房。;B户型相对A户型面积差距约10㎡，总价差距达50-80万，去化难度较高；因此建议增加B户型清水样板房， 墙上可以用淘宝贴纸做装饰，营造情景感带入。;推广费用预排;谢谢