城镇房地产融资模式简析―141PPT.ppt

私募融资 私募基金，诱惑重重，风险也重重。私募，当其披上合法外衣后，房地产企业会享受到更多的融资乐趣。私募，虽然给人一种“偷偷摸摸千大事”的印象，但是实际上仍有其内部的运作规则。 “中城联盟”是个民间私募基金组织，对于协调与促进中国房地产企业民间融资起了一定作用，其操作的“成都牧马山项目”是中城联盟以种子基金带动外围基金的“捆绑式投瓷方式”的首次实践。 私募基金融资概述 “私募基金”或“地下基金”，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金达到融资的行为。 目前国内从事房地产投融资的投资公司、资产管理公司、基金管理公司和房地产信托从本质上而言都是私募房地产投资基金。 私募基金的特点 项目 特征 募集方式 私募基金通过非公开方式募集资金 。 募集对象 在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投 资者，圈子虽小，门槛却不低 。 信息披露 与公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这 方面的要求很低。另外，政府监管也相应比较宽 松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为 灵活，相应获得高收益回报的机会也更大 。 私募融资呈现出四个新特点 ①融资活动半公开化 ②融资行为渐趋理性；民间融资违约现象很少，江西民间融资的偿债率在95％以上 ③生产性融资比重高；宁波民间融资约85％用于生产经营，温州约为93 3％，福建省约为98.2％ ④利率水平明显上升；2004年6月以后维持在14.4％左右 私募基金的三种操作模式及其特点 模式 特点分析 投资公司、 资产管理公 司形式存在 的私募房地 产投资基金 ①依《公司法》创建类基金式的房地产投 资公司，委托与之相关联的资产管理公司 或自己直接从事房地产投资。此类房地产 投资公司可以理解为未上市的私募的公司 型房地产投资基金。这里的房地产投资公 司所运营的资金是硷业自有和负债资金， 并不是信托资金，故从事的业务也非信托 业务。 ②依《公司法》直接建立资产管理公司， 从事房地产投资银行业务。这里的资产管 理公司所运营资产若为投资公司委托，则 可理解为基金管理公司；若为公司成立和 运营过程中取得，则可理解为基金公司 。 信托计划 形式存在 的私募房 地产投资 基金 ①较短的期限，一般为3年 ②有力的担保措施 房地产资金信托贷款一般需要强有力的担保措施，主要担保措施 有土地使用权证质押担保、连带责任担保、开发商股权质押担保 等。采取有力的担保措施一方面可以降低投资者的投资风险；另 一方面也可以降低信托投资公司自身的风险 ③受政策影响较大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 产投资基 ①年收益率高 此种形式是国外基金进入我国房地产市场采用的主要形式。美国 投资房地产的基金年平均收益率为6％～7％；日本、新加坡为4％ 。我国的上海、北京房地产投资的年净收益率高达20％-50％。 ②既能避税，又避免政策风险 海外资金一般通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式投 资。二是通过直接购买中国房地产上市公司的股票而实现的股权 投资。 基金式投资的投资模式为：基金在国外注册，在中国注册基金管 理公司，下设针对具体项目的项目公司。这种方式一是为了避 税，是追于国内有关房地产基金政策的不明朗，有利于项目公司。 二是引进其他的基金，能规避风险。如果项目出现问题，只需把 项目卖掉套现，而不涉及到其他的项目 私募基金操作方式 私募基金的运作方式 运作方式 基本操作 评价 承诺保底 基金将保底资金交给出资人，相 应地设定底线。如果跌破底线， 自动终止操作，保底资金不退回 保底业务已经很少开 展，从某种意义上 讲，这是私募基金的 进步 帐户管理 按照双方的约定，如果跌破一定 比例，客户可自动终止约定，而 如果盈利达到一定比例，利润再 进行分成。但第二种模式针对的 是熟悉的客户，或者部分大型企 业 按照账户管理的模式， 私募基金以工作室、委 托理财中心、投资公司 或咨询公司的名义设 立，在收益达到一定比 例后，管理人从利润中 提取分成，这便于控制 私募基金的风险 。 2、私募基金的操作程序 （1）聘请富有经验的财务顾问 （2）选择好的资金 （3）在签署时要注意有进有退 （4）结合企业的长远规划，有意识规避法律风险 。 私募融资风险分析 1. 从法理角度看存在的风险 证券的私募和公募的最主要区别在于两者的发行对象和信息披露要求。 私募针对的是特定的对象，信息披露要求相对低一些；公募针对的是非特定的对象，信息披露要求较高。 一般认为私募的风险要高于公募，央行明文禁止信托投资公司在办理资金信托业务时“通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传”，同时又规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托