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按揭贷款常见问题解答 目 录 一、 贷款需求 1 1、 问：如何筛选排除风险偏高的客户？ 1 2、 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？ 1 3、 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？ 1 4、 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？ 1 5、 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？ 1 二、 客户资质相关 1 1、 问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？ 1 2、 问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？ 2 3、 问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？ 2 4、 问：共同借款人能否做为保证人？ 2 5、 问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？ 2 6、 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？ 2 7、 问：我行为什么不接受未成年人共同购房？ 2 8、 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？ 2 三、 贷款额度 2 1、 问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？ 2 2、 问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？ 3 3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额实际购房价”，怎么办？ 3 四、 贷款期限 3 1、 问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？ 3 五、 贷款利率 3 1、 问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？ 3 2、 问：商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于10%么？ 3 六、 还款方式 3 1、 问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？ 3 七、 抵押登记手续 3 1、 问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？ 3 2、 问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？ 4 3、 问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？ 4 4、 问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限＝贷款期限＋2年”？ 4 5、 问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？ 4 八、 合同签署 4 1、 问：手工借据如何填写放款账号？ 4 九、 系统录入的问题 4 1、 问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？ 4 2、 问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？ 4 3、 问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？ 5 4、 问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？ 5 5、 问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？ 5 附件1 个人信用记录分类表 6 附件2 客户资信审查表 7 附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准 8  贷款需求 问：如何筛选排除风险偏高的客户？ 答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）： （1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不强、知名度不高的私企，应要求客户提供工资账户流水。 （2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。 （3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保险代理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。 （4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风险较高。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可以受理。 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？ 答：我行暂接受二手房契税票日期在3个月（含）以内的交易。受理时，借款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后，贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户）。 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？ 答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大，直接影响借款人的还款意愿，我行暂不受理。 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？ 答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接受此类房产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？ 答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产