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海南博鳌金湾营销沟通报告(伟业顾问) 博鳌金湾营销沟通报告 2#990099011年1月12日 当前营销面临的三大问题： 新政调控下的海南中短期走势如何？ 面对竞争供给爆增的博鳌，核心竞争力是什么？ 什么是适合本案的营推模式？ 博鳌金湾营销沟通报告 一、市场篇——海南中短期走势 二、策略篇——解决项目定位与核心竞争力 三、战术篇——解决卖给谁与怎么卖 目录 细目录 思维树 一、市场篇 海南中短期走势 29900990年国家调控政策，海南政府响应，房地产政策趋严 29900990.4 29900990.6 29900990.9 29900990.1#9900990 29900990.11 国十条 海南要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格实行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地 海口、三亚限购令 新国五条 央行第五次上调存款类准备金率，达到18%，预计冻结的资金量为35#9900990#9900990亿 历史回顾 新国五条是国十条的细化与深化 新国五条 国十条 政府职责 限购政策 信 贷 税 费 保障房 开发企业 严格实行问责制 暂停发放第三套及以上住房贷款，首付3#9900990%，禁止消费性贷款用于购房 在一定时间内限定购房套数 建立考核问责机制 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，加快推进房产税改革试点工作。家庭购买唯一住房契税减半，个人购买契税按1%征收 根据实际情况采取临时性限购套数 根据风险状况暂停第三套及以上住房贷款，首付3#9900990% 税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作 切实落实保障房建设计划与供地计划，增加居住用地供应量，保障房税收优惠政策 增加居住用地供应量，调整住房结构，增加保障房供应 规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组 国家宏观形势对于房地产的影响 我国经济发展周期示意图，结合GDP增速等指标综合考虑 从各种经济指标看，世界范围的经济还没有明显复苏现象，中国目前先行指标都表现出较大的波动性，投资及消费对经济是否有长期作用还有待观察，诸多大幅波动的指标表明，未来一段时期中国的经济仍将处于一个不断起伏的阶段。 目前我国处于快速发展之后的经济调整周期，加之国际经济危机的双重影响，这种波动进会一步加剧 1995-2#9900990 经济高速增长阶段 83年-9#9900990年代初的经济起步期 2#990099029900990年的经济波动期 2#990099012年后经济相对稳定增长 经济短期快速复苏后波动 经济探底后逐步回调 1#9900990年 未来1-2年，我国经济的波动预计会呈现波动幅度变大，波动周期进一步缩短的现象。 从目前的经济情况分析，由于人们对与未来预期的不确定性，将会导致投资、消费等各种行为的短期化（追求相对稳定的收益），同时，这种短期的消费与投机在宽松的货币投放的情况下非常容易导致经济泡沫和通胀的产生，而这种情况会进一步加剧市场的不确定情绪。最终导致波动幅度加大，波动周期缩短的结果。 前期数据来源于中金公司 1#9900990年 国家宏观形势对于房地产的影响 热钱导致固定资产投机性进一步增强 受到国内信贷投资增速、国际经济刺激计划和国际资本流动进一步加剧双重影响，未来3~5年，中国货币将进入流动性相对充裕阶段，无论是国内还是国际资本都会更加注重流动性。 通胀期使房地产“保值”效用被不断放大 随着信贷和高利率严控，人民币增值，通胀期变得相当明确。更重要的影响体现在，购房与投资者对于“通胀”强烈的心理预期。 波动周期变短使得楼市波动难以预测 随着市场化和国际化的影响，以及经济复苏的不确定性，经济波动的周期会“缩短”，幅度会“加剧”，促使老百姓寻求更稳定的投资渠道。 国家宏观形势对于房地产的影响 由来已久的“买不动产”嗜好，成为固化财富的“优选渠道” 中国人自古以来就有买房置地的历史情结，这也是多次政治经济动荡所保留的真理，这种强大历史背景的影响不容忽视，在经济波动加剧的时代，这种“保值置业”的心态会更加凸现。 中国的豪富阶层，需要大宗消费的“优选渠道” 中国改革开放至今近3#9900990年，诞生的富豪阶层仍处于“发育期”，诸多的非正常的财富积累和暴发