金地南京河西金地集团所街项目产品开发报告-优派克思.ppt

关于河西《2007G13地块》产品开发的思考 谨呈： 金地房地产开发有限公司 本次汇报的思路 本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和奥体商圈的辐射的范围 金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑 本次汇报的思路 规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上 我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件 本次汇报的思路 项目核心问题界定： ——怎么做才能低风险快速实现收益？ 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 本次汇报的思路 地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中 地块北面为旧有的商品房和部分安置房，靠集庆门大街为公交公司的临时停车站； 地块西边为城市规划的云锦路，预期这一规划道路的西面大量平房将被拆除，其地块将挂牌出让，届时本项目与江东中路的地铁2号线站点仅500米左右； 地块南面为将要拆迁的市医药中等专业学校； 地块东面有一名为新禧家园的老小区，湖西街对面为南湖小区； 地块的现状交通存在不便，只能从东面的靠湖西街的一天小巷进入，且周边居住小区多数为90年代以前和待拆迁的平房，市场形象不佳 地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般 商业：项目西面沿江东路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大装饰城，距离奥体商业中心2.5公里 市场：项目地块西北面和东南面均有一华润苏果，项目北面集庆门大街和东面湖西街沿街分别为汽修五金类和社区类商业 公共配套：地块东面600米左右的省第二中医院； 政府机关：南面800米左右为河西建设指挥部； 交通：公交线路集中在集庆门大街，有68/78路的终点站，还有80/81/83/103/57/82等，规划建设中的地铁2号线将是本项目的最大利好； 其他：邮政储蓄所、银行。 总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规模综合性项目，临近南湖片区不利于打造高端项目 以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市 范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市 空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。 经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。 “一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。 为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打破以新街口为中心的“单核”城市发展布局； “单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是河西新城区预留了一定的发展空间。 城市经济的快速发展带来未来南京CBD之“双核”发展需求， 从城市发展的角度来看，城市化到一定的程度后，往往需要“双核”来承担城市CBD发展 “领头羊”的地位，且从功能、性质来看， “双核”两者在产业类型、分布结构以及功能等级上，将呈同级别趋势。从现状和未来发展趋势来看，河西新城区未来将与主城区新街口并驾齐驱，成为南京CBD的“双核”。 “一城三区”，奠定奥体发展新布局 经济发展——城市经济发展实力不断增强，南京市的房地产市场进入平稳的发展阶段 人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速 根据国际研究城市发展的惯例，南京的城市发展开始进入稳定发展的第四阶段 消费能力和消费层次不断提高的同时，市民消费比较谨慎且存在保守 社会消费品零售总额保持稳定的增长，表明城市总体消费水平和能力的加强 对外经济发展减缓，制约了城市经济发展的同时也降低了经济运营风险，但315亿美元的进出口贸易总额，对国民经济有相当的拉动作用 房地产市场 市场供应减少，需求稳定扩大，供求关系逆转，开发商惜售现象明显，住宅价格大幅攀升 房地产市场 本地块所处的区位界定为河西板块范围，同时主要受奥体板块的辐射 河西CBD市场发展支撑条件 河西前景预判——河西入住率及区域成熟节点分析 河西前景预判——根据新城研究模型，河西处于区域价值跃升阶段 龙江发展阶段回顾与借鉴 河西新城发展阶段预测 本次汇报的思路 CBD迅速成熟将区域价值带入快速提升期 需要有ＳＷＯＴ分析向案例借鉴，发展战略推导的 借鉴高端项目形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向 强势概念 稀缺资源 区位优势 生活模式 产品发力 景观资源 借鉴城郊物业速度突围模式，找到我们的战略