2013东方国际商业广场阶段营销方案42p.pdfVIP

谨呈：扬州聚源朝置业有限公司 东方国际商业广场 2013年阶段营销推广方案 策划部 2013.9.19 截止10月31 日，6000万 销售任务 前期项目定位市场短期 调整项目定位和营销思路， 接受度不高 快速致胜 宏观市场环境，传统坐 销难以适应营销需求 我们对项目定位调整建议： 延续东方国际食品城定位，深化食品概念， 作为引爆市场导火索，推动后续业态的上位！ LOGO调整，增加分案名（辅助推广案名） 主案名 分案名（辅推案名） 东方国际商业广场 东方国际食品城2期 调整后LOGO： 深化食品概念，二期食品业态针对一期不足补充完善 食品补足业态定位： 干货 小食品 南北货 食品补充业态 冷冻食品 调味品 本案机遇点：联谊农副产品批发市场 以上补充定位业态主要分布在联谊农副产品市场，距离本案仅1公里。 联谊市场未来会搬迁，市场经营商家会转移场所，对本案来说是个机遇 本案 项目客群为自营户和专业投资客，依靠自营户带动投资客置业 • 自营户 前期客群主要针对自营户， 现联谊农副产品市场和开发路部分小型市场和散户 •投资客 投资客的置业热情依靠前期自营户， 后续主要针对目标区域市场进行小蜜蜂密集拓展 业态分布房源 为了衔接项目前期房源销售情况，避免冲突，本司建议： 4号楼，全部为食品区业态补充 考虑4号楼建筑面积，自营户无法完全填充，故： 一层面向自营户销售和招商 二~三层主要针对专业投资客 销售模式建议 销 1F，不返租 售 模 式 2~3F，返租 一层面向自营户，不采取返租销售，二三层面向专业投资客，为了加快销 售和增加客户信心，全部采用返租的销售模式。 返租形式建议 建议：5年返租+5年协助，10年后130%回购 1-3年，返租7%；4-5年，保底6%，根据租金分成； 6-10年，按照实际租金1:9分成。 返租销售举例 房号 建筑面积 合同底价 合同底价总价 最终销售单价 最终销售总价 2015 55.64 13500 751140 19751 1098918 3039 17.91 8600 154026 12582 225340 注：最终销售价格含返租价格和10%加价，10%加价=8%促销优惠+2%行销成本 压 迫 式 销 售 坐销+渠道营销 精准预约客户蓄水 强势让客户高度关注,在目标客户群中自发形成口碑传播