2013年湖南长沙市东方红路写字楼项目及.pptxVIP

实效地产代理二部 2013年7月24日;市场调研;;2013年新政解读; 随着年初“新国五条”出台，2013年上半年长沙房地产市场处于宏观调控的强化期。限购、限贷、房价控制目标等政策高压态势持续，长沙楼市在稳定中谨慎前行，第二季度市场行情有所好转，楼市反应相对活跃。 而土地市场则与楼市走势息息相关，上半年整体呈现由淡转暖的轨迹。1月份强势开局，2、3、4月份急转直下，6月份随着楼市传统旺季的到来，开发商拿地信心增强，市场好转，多宗优质地块呈现总价冲高、多轮竞价、高溢价的特点。;2013年上半年土地出让情况;数据播报：;房地产开发投资情况：;新建商品房市场：;? 2013年上半年全市新建商业门面累计批准预售88.79万㎡，同比下降0.18%，累计批准预售8892套，同比增长15.05%；新建商业门面成交77.60万㎡，同比增长92.75%，成交套数7406套，同比增长67.10%，成交金额92.51亿元，同比增长79.40%。从区域来看，内六区新建商业门面成交面积55.26万㎡，同比增长85.68%，成交套数5442套，同比增长65.91%，其中望城区上半年成交15.14万㎡，是长沙市上半年商业门面成交面积最大的区域。;实效观点：;1、房地产宏观调控继续落实，力争住房价格控制目标的实现； 2、房地产新增贷款预计从紧，支持合理需求方向力度不变； 3、土地市场热度将有所延续，市场分化格局将进一步加剧； 4、房地产市场位于景气区间，房地产投资及开工窄幅回升；;; 2010年以前长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路等三大主干道两侧中心地带。;2012长沙中高档写字楼主要分布图;项目经济技术指标 总用地面积114057㎡ 总建筑面积约60万㎡ 综合容积率：4.4 办公商业部分综合指标 总建筑面积约18万㎡ 两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场 及国际5A写字楼;物业组合属性：两座大型购物中心、白金五星级酒店、甲级写字楼、地下超市、大型数码购物广场、3DMAX电影城、高级酒店公寓、高档住宅等多种物业形态 ;项目经济技术指标 总用地面积46690㎡ 总建筑面积约30万㎡ 办公商业部分综合指标 写字楼建筑面积：10万㎡ 商务公寓建筑面积：5万㎡ 裙楼商业面积：6万㎡ 商业街：4万㎡;物业组合属性：商业地产品牌滨江城市综合体，五星级酒店（威斯汀）+6层商业广场+3层底商+滨江豪宅+滨江超高层写字楼;物业组合属性：超大规模城市级综合体，24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅;;商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%;物业组合属性：城市综合体=150米双子写字楼+私家官邸公寓+住宅;物业组合属性：45万平城市综合体：5A写字楼+国际MAIL+SOHO公寓+住宅;写字楼个案—保利林语中心：;典型写字楼租售回报情况： ;五一路商业区;;中心区向外围拓展，副中心格局开启;长沙在建、在售写字楼一览表（部分）;长沙写字楼市场分析：; 从企业数量角度分析，长沙品质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主； 而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大。;500平方米以上：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1,500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米。 500平方米以下：制造、社会服务、房地产等的需求面积都在500平方米以下;长沙市品质写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%； 外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上写字楼难以满足其需求； 内资非本地企业的需求面积大于本地企业。;——市场稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长，专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展。 ——金融、房地产、IT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，200-500㎡面积段为主需求段。随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求。 ——产品向高标准配置发展,硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程。 ——竞争集中在心外围城市综合体项目，未来1-3年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。2013-2015年，供应量增长大于需求量的增长，导致供需失衡。;河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建