2013江西高安中汽零项目地产部分调研报告78p.pptVIP

高安2009年-2012年房地产总销售面积表 高安2009年-2012年房地产总投资额表 高安2009年-2012年房屋在建面积表 高安2009年-2014年市区楼盘均价表 一、高安市主要商圈 通过市场调查与总结分析，目前，高安市的商业地产市场有以下三大商圈：中山路商圈、胜利路商圈、锦江外滩商圈、高安商厦商圈等四大商圈。 二、高安市分类商业业态 1、百货 高安市百货市场主要有爱家百货、北京商场、华联生活广场、商业大厦、乐山商场、和和百货等。 2、大卖场 大卖场主要有爱家量贩、喜迎门、新大新商场等。 3、集贸市场 集贸市场以天龙市场、宏大市场、风光市场为代表。 4、步行街 商业步行街以温州商业街及风光路为代表。 5、马路市场 马路市场散步与各大市内街道两侧，分布广泛，多为住宅底商。 商业开发目标启示 （一）打造江西省一流的文化娱乐型商业综合体 本项目商业建成后，建筑、景观、商业形态和内部规划设计，务必超前，省内罕见，提升本项目在城市中的地位及受关注的热度，成为高安商业地产新模式的领跑者！ （二）成为商业综合体标准的制定者 本项目无论是商业体量，还是所具备的功能，都要成为最新的“商业综合体”，提升到一个新的境界。势必成为地下商业综合体新标准的制定者！ (三) 树起高安市标志性“名片” 要致力于打造成为高安市的“名片”和“客厅”，以全新的文化娱乐体验形式带动、刺激消费，把流动的、不同目的人群转化为有效的购买力 考虑层面： 战略层面 财务目标层面 战术层面 项目简介 区位：万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心 规模：占地40万平米，总建面43万，容积率1.1，3万平米的商业、社区配套，车位比1:1，一期总户数：726户 上市时间：2004.10 竞争层面： 开发节奏： 产品、客户层面 营销层面： 项目简介 区位：水榭花都位于南昌青云谱区域施尧路象湖公园正对面，15钟车程到达市中心，但与低价格的象湖新城板块仅一路之隔，区域配套相比其他豪宅板块偏弱。 规模：占地12万平米，建筑面积26万平米，绿化率高达48%、12%超低建筑密度。项目规划设计由有11栋高层和3栋叠拼别墅和1栋超五星级酒店组成，住宅合计1280户； 上市时间：2007.01 售价：从一期5300元/平米到目前13000元/平米 客户分析的核心问题？ ——谁？在什么时候？为什么？而郊区化 城郊大盘的五种开发模式 华侨城 拥有强势的稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套； 良好的休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通； 周边依托城市群体有良好的休闲度假市场需求； 城市中高端“5+2”生活模式发展成熟； 克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数。 旅游地产模式（自然资源驱动） 东莞万科城 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区;有良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好； 项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可； 依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群支持自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功能的延伸 新城镇模式（复合资源驱动） 奥林匹克花园 由于交通的交通距离以及对区域的心理距离，教育地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 主题地产模式（创造主体配套驱动） 郊区陌生区大盘五种开发模式 代表楼盘 驱动因素/具备条件 开发模式 西安高科技园区 通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。 产业园模式（产业驱动） 万科四季花城 城市人均GDP超过3000美元，高收入人群较为壮大，城市高端人群主动郊区化已经成为潮流； 与主城区相距30—60分钟车程内； 拥有具有竞争力的自然资源和完备的生活设施； 克服远郊劣势能力较强，抗郊区化指数 郊区化居住模式 （城市郊区化驱动） 郊区陌生区大盘五种开发模式 代表楼盘 驱动因素/具备条件 开发模式 城郊大盘的五种开发模式 综合本项目地块特征, 我们参考国内成功案例，给本项目战略发展定位带来启发与思路。 案例研究 【形象定位】 大型TOWNHOUSE亲地社区 田园牧歌般的休闲生活 一房一厅. 68+20平方米 ?LOFT 二房、三房 80-