代建必须同时符合下列条件.doc

代建必须同时符合下列条件： ? 1、以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； ? 2、与委托方不发生土地使用权、产权的转移； ? 3、 受托方不垫付资金； ? 4、事先与委托方签有委托代建合同。 ??? 符合此条件的，按取得的手续费收入按“服务业”税目（5%）计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。 ?? 同时代建业务还指受托方与委托方实行全额结算，原票转交，只向委托方收取手续费的业务。 对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。?? 代建工程的建设模式及财务处理很复杂,其中四个条件必须满足,有一项操作不太适宜,税务部门都可能将其界定为“销售不动产”而征收营业税。因此在签订合同前,房地产公司一定要与委托方反复沟通,尽可能按此四条运作,同时也有必要提前与税务部门沟通,减少风险。 ?? 如果选择了代建方式，财务部门的压力会很大，每笔业务都要小心斟酌，同时由于税务部门的税管员业务水平参差不齐，不要奢望税管员能处理，最后的解决可能会移交到市级或稽查环节！ ? 本人正在处理到一代建业务,麻烦的很,欢迎有经验或运作过代建业务的朋友提出宝贵意见和建议,不胜感激! 陕地税发[1999]79号 规定，对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按“服务业—代理业”税目征收营业税，营业额为向委托方收取的手续费。“代建房屋”须同时符合下列条件： （一）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准； （二）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； （三）以委托方的名义与负责施工的施工队结算；（注：施工方直接开票给委托方） （四）不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按销售不动产税目征收营业税。 三、会计核算对代建房的规定 财基字[1999]74号《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知 房地产开发企业按受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。 四、对我公司的大兴路安置房业务的具体财税处理方案 综合以上税法及会计制度的规定，结合我公司的实际情况，我们对安置房的财税处理方案如下： 1账务设置：在会计核算中，考虑到按代建房的成本明细设账，会引起不必要的税务麻烦，故对外账务核算中，按往来账设置科目，同时设备查账，登记统计代建房的成本明细以及往来明细； 2.税务对接： 按税法的规定，前三个条件已符合代建房的规定（土地是委托方的、立项是委托方的、以委托方的名义与施工方办理结算，发票开给委托方）须公司与对方对外提供的合同中明确不垫付资金以及按一定的标准收取手续费；这样就只涉及建设环节中的建安营业税（3.3％）一定量手续费的代理服务代理营业税（5.5％）；否则就会涉及销售不动产的营业税： 3. 与委托方账务对接的细节问题： （1）与委托方转交的票据问题 因为不管是税法以及会计制度均对细节规定的不是很明确，如都没有明确）要求在建设过程中的施工方、设计方、监理方、供货方的合同应与哪一方签订（与受托方还是委托方），发票开具也只提到施工方的发票开具给委托方，并未提到各设计方、供贷方、监理方也开具发票给委托方，但在实务操作中，往往是委托方与受托方签订大的委托代建合同，再由受托方与各施工方、监理方、设计方签订合同，故财务认为可将代建过程中所有金额比较大的参与施工建设的各方（施工方、设计方、监理方、供货方）的发票原票转交给委托方。当然还有委托方认可的问题。 （2）与委托方转交票据的时间问题 因为实际账务中，实际是受托方在全权处理代建房过程中的所有成本费用，并根据受托方的实际情况来安排代建房的工程资金支出，故在与委托方的对接中，存在是在最后工程竣工移交时移交发票还时发生一笔结算一笔票据的问题？财务认为：代建房的工程施工过程往往是若干年，原始的票据要在最后竣工时移交票据的保管存在问题，因为受托方不设成本账核算，应与委托方商定一定了阶段移交一次票据，这样双方都便于账务处理及票据保管。（如一月、或一季办理移交） （3）委托方需要的其他资料文件 在与委托方移交发票票据时，委托方还需提供那些资料支撑相关票据，如阶段性的结算书、合同书、或其他资料，还有所有资料上的手续问题，都须与委托方详细商定，列出一定的清单来，受托方才可在平时付款时，提出相应的要求来完善准备这些资料。 4.其他 因为代建房的项目也是我公司第一次操作，虽然税法与会计均有制度，但各地的税务执法的实际差异也非常