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光耀城项目居间服务可行性研究报告 鉴于：惠州市光大置业有限公司（以下简称“光大置业”）存在融资需求，深圳市光耀地产集团有限公司（以下简称“光耀集团”）作为“光大置业”的控股股东，同意与“光大置业”共同聘请平安银行股份有限公司深圳市分行（下称“平安银行”）为“光大置业”设计股权及债权融资方案，并就本项目涉及的有限合伙企业资金募集部分，申请由平安银行通过居间推介服务募集。具体如下： 一、公司情况概况 深圳市光耀地产集团有限公司成立于2002年，注册资本1亿元，法定代表人：郭赞明。光耀集团成立以来，立足珠三角地区，以房地产开发为核心，以教育产业为辅助，在珠三角及港澳地区大力发展具有品牌知名度的教育楼盘，是珠三角的品牌开发商，其全资下属企业——光耀集团有限公司已被评为“2008年广东地产30强”之一。 光耀集团多次荣获惠州市人民政府颁发的“民营企业50强”称号；集团开发的楼盘“荷兰水乡”于2004年荣获“中国生态住宅标准奖”、2006年荣获中国建设银行总行颁发的“优质楼盘称心房”、“最佳优质按揭客户”称号，是惠州市唯一一家获此殊荣的房地产开发商；光耀集团于2009年获评为中国建设银行总行重点优质客户。 光耀集团成立的八年来，已成功地开发了“光耀·银鹰花园”、 “光耀·荷兰水乡（一、二、三、四、五期）”、“光耀·财富公寓”、“光耀·城市广场”、“光耀·橙子”、以及湖山别墅“光耀城（一、二、三、四期）”等。光耀地产集团率先引入教育、地产复合的新模式，与北京师范大学进行教育战略合作，全资投资建立了“北京师范大学珠海分校惠州附属学校”、“光耀实验学校”等教育基地，教育投资累计达到2亿元。 二、项目建设概况 依据《惠州市居住用地土地使用权挂牌出让成交证明书》（惠阳地挂（证）[2009]GP第90709号）文件，深圳市建地投资有限公司（光大置业控股公司）、惠州众望光耀城房地产有限公司联合取得编号为GP0931、位于惠州市惠阳区淡水街道办桥背村与秋长街道办铁门扇村地段、面积为196880m2(分别为172393m2和24487 m2)、用途为居住用地、使用年限为70年、容积率（万m2/h m2）：≤1.5、建筑密度（%）：≤30%、绿化率≥30%。 根据《“众望光耀城”五期房产项目可行性研究报告》，在本次融资安排结束后，“光大置业”将取得上述地块100%权益，并进入开发建设阶段。拟建的“众望光耀城”（分五期滚动开发）以该地块进行开发建设，建筑面积236256平方米，其中别墅面积148000平方米，高层洋房面积87250平方米。经估算，五期总销售收入为202063万元，该开发建设项目需总投入99388万元，净利润77006万元，上交税费合计39005万元，投资利润率达77.48%，回收期2.03年，净现值54705万元，内部收益率81.34%，估算结果表明项目投资回收速度快，企业效益和社会效益比较理想。据此，能够实现合伙企业投资的按期回收。 预计2010年9月中旬前，完成本次融资安排；2010年10月，完成工商局、国土局等变更手续；2010年12月前，取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，并进入项目开发阶段；2011年3月进入项目预售阶段；2012年3月由光耀集团对“光大置业”中有限合伙企业持股部分进行回购，回购价格≥原出资额+10%/年；有限合伙企业在完成清算后解散。 惠州市光大置业有限公司（需补充材料？）。 中海与光耀的协议，需补充材料？？ 三、融资方案 经光耀集团与平安银行共同协商，决定由光耀集团发起设立“光耀城有限合伙企业A”、“光耀城有限合伙企业B”，由该两个有限合伙企业分别将部分资金以增资的方式投入“光大置业”；在取得股东身份后，将剩余资金以发放股东借款方式通过平安银行委托贷款给“光大置业”，满足“光大置业”房地产开发融资需求。 （一）交易结构 （二）、融资金额及方式 “光耀城有限合伙企业A”和“光耀城有限合伙企业B”分别募集资金1.31亿元，两者的资金来源、投资方向、权益比例等方面完全一致。以“光耀城有限合伙企业A”为例，具体约定如下： 合伙企业名称；有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任对合伙企业债务承担无限连带责任合伙目的和合伙经营范围；合伙事务的执行；利润分配、亏损分担方式入伙与退伙代表合伙企业，执行合伙事务。 6 1.5年后回购1.18亿元LP股权 代销 平安银行 委托贷款1.065亿元 财务顾问、保管 平安银行 股权0.245亿 0.13亿元 光耀地产集团关联公司 （普通合伙人GP-A） 一般合伙人-A （LP-A） 1.18亿元 有限合伙制企业-A （1.31亿） 1.5年后回购1.18亿元LP股权 原股权100万+增资5000万 光耀地产集团 光耀地产集团关联公司 （普通合伙