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关于培育房地产市场、促进行业 持续健康发展的汇报 近年来，在市委市政府的正确领导下，我市房地产业保持了持续、健康、稳定的良好发展态势，房地产业对国民经济等拉动作用日益突出，在推进新型城市化建设、改善人居环境、促进城市经济发展等方面作出了积极贡献。但是，受全球金融危机影响，以及在国家金融、税收政策及舆论等多种因素的综合作用下，市城区房地产市场下滑趋势明显，市场形势比较严峻。作为行业主管部门，为了促进我市房地产市场持续健康发展，我们组织专门力量对市城区房地产市场进行了调研。现将有关情况汇报如下： 一、目前我市房地产市场基本情况 为切实加强对市城区房地产行业的监管力度，强化对房地产信息的动态监控，及时掌握行业形势，今年9-10月份，由我局办公室、开发管理科、房地产执法大队、市房协秘书处、房地产信息中心等相关科室工作人员组成了专项调查小组对市城区61个房地产开发项目进行了专项检查，对各县市区进行了重点抽查和普遍的问卷调查，印制和发放了《常德市城区在建项目销售情况及资金流向调查表》，基本摸清了我市目前房地产市场现状。 （一）市城区房地产市场基本情况 1、市城区房地产开发项目销售价格及成本分析 2008年1-10月，市城区商品房住宅销售成交均价为2292元/㎡，商业用房销售成交均价为5714元/㎡。（销售成交均价=实际销售总金额÷实际销售总面积） 市城区房地产开发项目成本分析 单位：元/㎡ 多 层 高 层 土地 771（按容积率1.6计算） 411（按容积率3.0计算） 土建 670 1180 配套 250 200 报建 150 175 税费 200（按2000元/㎡售价的10%计算） 250（按2500元/㎡售价的10%计算） 注：表中开发项目土地按82万元/亩计。 加上管理费用(5%)、销售费用(1.5%)、前期费用(2%)等成本，目前市城区多层开发成本为2200元/㎡左右,高层开发成本为2430元/㎡左右。 2、市城区高层建筑状况（高层是指9层及以上建筑） 目前江北城区在建和已竣工的高层建筑总数为256栋。 江北城区高层建筑栋数统计表 单位：栋 项 目 类 型 竣 工 在 建 共 计 商 住 114 80 194 办 公 26 4 30 商 用 15 2 17 综 合 12 3 15 共 计 167 89 256 本表统计范围为：沅江以北、常德大道以西、南坪路以南、金丹路以东。 3、2008年1-10月与2007年1-10月市城区商品房住宅销售对比情况 2008年1-10月市城区宅2007年1-10月市城区宅2007年实际销售量减少3448套。 市城区07、08年度商品房住宅月销售对比图 4、2008全年商品房住宅销售形势预测 根据往年规律，下半年为销售旺季，其销售量为上半年一倍左右。2007年9月份销售商品房住宅1350套、10月份销售900套，但今年9月份仅销售470套，10月份仅销售423套。从9、10月份的销售情况可以看出，虽然个别项目针对目前的形势采取了一些打折促销手段，但收效不明显，第四季度销售形势不容乐观。今年1-10月市城区已销售商品房住宅4144套，预计全年销售量仅在5000套左右。 截止10月底市城区2008年度开发项目商品房住宅可售总量已达11509套，预计全年将超过12000套，按全年销售5000套计算，商品房住宅销售率只有46%。销售量下降将对项目的正常、后续开发、项目融资造成更大难度，影响开发企业的投资信心。 （二）关于市城区61个在售项目的调查分析 1、项目投放及销售分析 2007-2008年市城区共有61个房地产开发项目发放了预售许可证(含德山7家),住宅类投放量为18243套，其中已销售11028套，销售率为60.45%。商业类投放量为35.14万㎡，已销售12.31万㎡，销售率为35.04%。 以上项目中，2007年度商品房住宅投放9816套，已销售6884套，销售率为70.13%；2007年结转到2008年的商品房住宅2932套，已销售1613套，销售率为55.01%；2008年1-10月商品房住宅投放8427套，已销售2531套，销售率为30.03%。 市城区61个在售项目2007年、2008年投放及销售情况 单位：套 时 间 投放 新投放销售 销售率 2007年全年 9816 6884 70.13% 2008年1-10月 8427 2531 30.03% 2、项目户型结构分析 从户型配比看，二房型、三房型的投放量比较大，也最受购房者的喜爱，一房型的销售率较低；从购买能力看，首次购房置业者主要考虑购买