大丰市新词商业广场项目报告.ppt

二、项目启动的必要条件： 3、 本项目如要重新启动，就目前现状进行零敲碎打修修补补的完善没有任何意义，必须进行全方位的项目改造。因此为提升项目品质以及打造江苏沿海第一个主题游乐型商业中心，需要对周边进行整体建设和改造； 4、 为将项目打造成真正的商业航母，必须充分发挥规模效益，扩大规模，降低运作成本，提高边际效应，需考虑在周边寻找合适地块，进行本商业项目二期开发，一方面对招商商家户进行业态多元化支撑，另一方面也能极大的提升业主、投资户、经营商户信心，该工作需政府部门积极配合。 * * 第三篇 项目概况 一、项目位置 二、项目商业条件评论 三、SWOT分析 第三篇 项目概况和SWOT分析 项目位置 项目位于城市中心西侧新城开发区，健康西路 以北，常新南路以西，紧邻新词宾馆（目前当地最 高档），距市中心约2公里。总建筑面积32,000㎡， 10,000㎡以上的绿化广场，300个露天停车位。 一、项目位置 第三篇 项目概况和SWOT分析 项目位置 项目西侧 项目南侧 项目东侧 项目北侧 一、项目位置 第三篇 项目概况和SWOT分析 项目物业条件评论 二、项目物业条件 项目为毛坯状态，消防、主楼的信风空调管线已做，消防是否通过验收尚不明确。物业层高较低约为3.5米（管线下净高），柱距6米，柱网较密，商业适用性不强。地上停车位较多，无地下停车位。 第三篇 项目概况和SWOT分析 项目物业条件评论 二、项目物业条件 项目一层沿街门面已经有部分出售，需明确能否统一收回。物业内没有电梯，后期运作时须考虑经营特点，根据需要增设直达电梯和扶手电梯；主楼需配置中央空调，副楼只能布置分体空调，但是空调机位缺少规划，后期对外立面会有较大影响。对物业的改造除公共空间的装修之外，还包括楼梯、中庭、景观、小品、亮化及根据商家要求对柱距及层高进行的调整。 第三篇 项目概况和SWOT分析 SWOT分析 三、SWOT分析 S——优势 项目紧临主干道，交通便捷，可视性强； 项目周边目前暂无大体量、纯商业性的项目； 项目广场面积大、地势开阔，项目后期营运时便于组织 大型的商业活动； 项目位于城市西部高尚住宅区，相对城市东部较为成熟，商业潜力大。 第三篇 项目概况和SWOT分析 SWOT分析 三、SWOT分析 W——劣势 项目距市中心商业区较近，主力消费人群无法积聚； 项目周边除餐饮业发展较好外，其它商业形态鲜有涉足； 项目所处位置为城西新区，人流量少，周边新小区入住率不高； 项目因前期运作时出现一系列问题（如一房多卖、资金链断裂、法律纠纷等），造成项目口碑较差，重新启动阻力很大。 第三篇 项目概况和SWOT分析 SWOT分析 三、SWOT分析 O——机会 沿海城市大开发，国家4000亿的沿海发展基金投入南通、盐城、连云港三大沿海城市，大丰以其显著的地理位置，更有大丰港这一独特优势，必将迎来新的发展机遇。 楼市宏观调控政策对商业项目的影响较小，除股市、黄金交易、银行理财产品等投资渠道外，商铺投资也是民间资金比较关注的市场； 项目现在处于“烂尾楼”状态，政府急待改变项目现状。后期与政府相关部门建立良好合作关系，妥善运用政府资源，可创造更好的发展条件，给本案的良性运作提供有利条件。 第三篇 项目概况和SWOT分析 SWOT分析 三、SWOT分析 T——威胁 市政府原选址建在项目所在的城西片区，后改在城东片区，给前期投资城西片区的商业、酒店、住宅等项目在经营销售方面带来较大压力； 城市发展方向：近期以西进为主，远期东扩北延，未来城市发展方向不在项目所在的城西片区，影响客户投资信心； 现阶段城市规模较小，商业经营及客群消费主要集中在市中心商业区，商业的高度集中加大了本项目的市场运作难度。 定 位 ——创新型都市MALL 大型室内乐园式商业中心 项目定位/定位原则 定位原则 城市层面 用未来的视角和发展的眼光，站在大丰城市价值的高度审视项目 本案定位符合大丰作为旅游、苏中港口物流中心产业的发展目标 区域层面 通过项目开发带动城西区域整体发展 以泛商业理念实现高端复合型商业服务、私人个性化服务、游乐式服务等功能，创造领先的商业形态和产品 市场层面 城市功能需求高于财务需求，区域的长远健康发展是项目最大的成功 对商业项目进行永续经营，通过实现城市价值来获得项目的长期回报 第四篇 项目主题定位 大丰 ? 欢乐城 原新祠城市广场等名称和主题不紧密，不能朗朗上口因此改为“欢乐城”，以喜庆为主题 定位“丰赢人生”，强调本商业中心中、高端定位 ”喜乐园”，表明本项目为游乐式主题商业模式，和一般商业与众不同 第四