房地产泡沫基础知识.docVIP

所谓的房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨房地产价格的总体持续上涨，并且居高不下，使得人们产生还要涨价的预期，一心期望通过买卖谋取利润。但是在资产价格上涨到其难以承受的高度时迎来的必将是大跌，正如泡沫破灭一般。最终面对的就是价格暴跌，经济由繁荣而变得停滞，甚至是衰退，最后成为人人惊惧的金融危机而告终。 （二）我们可以理解房地产泡沫的两个核心：以房地产为载体与因投机而引起。 第一，房地产具有泡沫经济载体的两大特征：一是市场供求关系不易达到平衡；二是交易成本较低。基于一个固定的时期之内，房地产金融资产的供给量很难快速增长，因此房地产资产市场最容易产生泡沫，形成泡沫经济。同时，由于房地产交易价值高，交易手段比较规范化，交易场所相对集中，交易成本较低，因此房地产成为最常见的泡沫经济载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。 第二，房地产泡沫是因投机而引起的对于房地产市场未来市场价值的乐观估计，造成价格出现不正常的上涨现象。在泡沫形成的早期，因为供不应求，各种房地产被一抢而空，强烈的需求把房地产价格抬高，开发商们预估价格会继续升高而加大投资力度，自然过度开发紧便随而来。在市场对房地产的真实需求将近时，房地产交易只是在投机商们的支持下继续进行。一旦市场产生了不乐观的预期，或投机商们因资金链断裂而无力再支撑已经偏离真实价值的房地产价格，那么泡沫必将破灭。面对泡沫的破灭，开发商和投资者的资产将紧随着贬值，银行的资产也就同时发生贬值，不良资产立刻激增，为此银行必然要紧缩贷款，投机需求的进一步不足，价格也将继续下跌，造成恶性循环。 （三）判定房地产泡沫存在的识别方法。目前国内外对房地产泡沫的识别有很多种方法，经过 分类，大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。 二、房地产泡沫的形成原因 （一）巨额金融投资推动房价持续上升 首先，从1978年开始进行“改革开放”到现在，短短的三十来年之间，中国经济得到了巨大的发展。由之前的贫穷落后的发展中国家，到后来的世界第三大经济体，乃至现在超越日本，成为仅次于美国的世界第二大经济体。也就是说在这三十多年的时间里，我国经济得到了巨大的发展，说明改革开放，建设社会主义特色中国道路的正确。这一切的一切都表现在了两个特征：一是国民收入大幅提高；二是中国城市化水平大幅提高。2009年全国各大银行的各项存款金额达到597741亿元，而到了2010年就更是达到718238亿元，对比四年前的数据，2005年为287169.5亿元、2006年为335459.8亿元。面对数额如此巨大的存款，无论是国家、银行、企业、个人，都在寻找一条投资道路。2000年中国城市化水平为36.22%，而到了2010年我国城市化水平达到49.95%。短短的十年间城市化水平上升了13.73%。对于中国庞大的人口数量而言，如此迅速的城市化，导致的就是大量的农村人口涌入城市，尤其是在沿海东部城市以及中西部的重点城市。城市化的提高导致的必然是城市建设的加速。因而最终的结果就是，面对不可再生的稀有的土地资源，大量的资金疯狂投入房地产业，再加上本省房地产市场的供不应求，最后不断推高房价到了一个可称为天价的地步。 其次，2008年爆发的经济危机，导致政府投资40000亿刺激经济发展。同时采取了一系列的刺激消费的政策，其中就包含了不少的刺激房地产业发展的政策。如从2008年10月22日，央行、财政部等部门出台保障民生政策，对于居民首次购买普通自住房或改善型普通自住房贷款利率的下限可以扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款德最低比例也调整为20%。同时对于个人住房公积金贷款利率也进行了下调,各档次的利率分别下调了0.27个百分点.而自2008年11月1日起，对于个人首次购买90平方米及其以下普通个人住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对于个人销售或者购买住房的暂免收印花税；对于个人销售住房的则暂免收土地增值税。 最后，金融业的积极参与，刺激了房地产市场的进一步活跃。银行的信贷发放主要是针对了两个群体，一个就是房地产公司，另一个则是买房者了。银行这几年大放信贷，对房地产公司而言，银行的贷款可以让它们充足自己的资金，从而进一步开发房地产事业，抢占楼盘,如表一所示，从中可以明显看出房地产开发商的资金对于金融贷款的依赖性。对消费者而言，银行的贷款可以为消费者减轻很多买房的资金难题，尤其是首付的难题。截至2010年年末, 全国各