地产有限公司 策划工作指引.doc

源道地产有限公司 策划工作指引 项目策划总流程 1、定义： 房地产项目策划是指在房地产领域内，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2、目的： 有效监控房地产项目策划的全过程，保证项目策划的经济效益与效率。 3、范围： 本管理制度适用于源道地产有限公司的房地产项目策划管理。 4、权责： 4-1技术委员会负责对重大项目进行技术指导和监督，审核重大项目策划报告； 4-2技术中心负责为各业务部门的项目策划工作提供技术支撑； 4-3各业务部门策划小组负责项目策划的具体工作的执行和各阶段总结等工作。 5、流程： A 公司流程： 1、策划小组接到拓展人员提供的发展商的项目策划信息 2、策划小组在技术中心的支持下与发展商进行项目谈判 3、谈判成功后，即与发展商签定合同 4、策划小组协调相关人员进行市场调研 5、策划小组根据市场调研报告提供的数据信息进行项目前期策划 6、策划小组根据项目前期策划报告的分析进行项目营销策划 7、策划小组根据项目营销策划报告的分析进行项目营销执行策划 8、策划小组在整个项目策划工作完成后，对策划工作进行经验总结，以不断提高项目策划的效率和效益 注：根据客户（发展商）的具体要求，策划小组可提供以上5、6、7项的任何一项策划服务，也可提供全程策划服务，第4、5、6、7项具体内容分解见下页。 B 策划小组流程 前期策划流程 前 言 源道地产的前期策划工作规范指引（产品策划指引），它所指引的是在项目策划服务过程中，从地块获得以后到产品设计阶段的策划工作过程，本指引不仅可作为策划报告的撰写提纲。更多的是在策划过程中思考的深度和广度，规范指引包括但不限于策划师在策划撰写过程中有一定架构上的调整，但在操作过程必须予以高度的重视，它对于整体项目的策划有着坚实基础的核心作用，是产品价值实现的前提和营销执行的依据。 1、定义： 前期策划是指运用房地产经济运营的操作观点，对房地产开发前期各个环节进行的项目筹策和规划。 2、目的： 为营销策划提供充分的事实依据和决策参考。 3、范围： 本管理制度适用于深圳市同致行物业顾问有限公司房地产项目的前期策划管理。 4、权责： 各业务部门策划小组负责前期策划的具体工作，具体责任人为： 初级策划师负责市场分析、项目解析、财务分析和其他方面的前期策划工作 助理策划师负责协助初级策划师在本阶段的具体工作 建筑规划师负责项目解析和规划建议方面的前期策划工作 中级策划师负责项目定位和营销推广方面的前期策划工作 5、流程： 1、策划小组对客户（发展商）企业本身进行分析研究 2、根据客户研究结果和市调报告的数据分析结果，进行详细的市场分析 3、根据市场分析结果，策划小组对项目进行解析 4、根据项目解析结果，策划小组对项目进行定位 5、策划小组讨论项目的规划设计建议，进一步完善产品 6、策划小组对产品完善的结果进行讨论并编制前期策划报告 7、由技术委员会组织的评审小组对报告最终进行审批，审批通过后，策划小组将前期策划报告提交给发展商 规范指引 第一部分 市场调查 一、城市/区域经济、社会发展状况调查 本章内容主要是了解房地产项目开发的时空背景，为后面的项目定位和产品策划提供铺垫。 1、城市/区域概况 扼要介绍 ★城市或区域的地理区位 ★自然环境 ★属性特征（如政治中心、经济中心等） ★行政区划、人口规模等内容 ★用图表示该城市/区域与其它重要城市/区域之间的空间关系 2、经济实力与发展水平 分析近三年 ★该城市/区域的国内生产总值（GDP）与增长率 ★人均GDP及人均住房面积，并用图表表示。 ★分析支柱产业及其对城市/区域经济、社会和房地产业发展的作用。 辅助分析指标还有： ★一般预算内地方财政收入与增长率； ★固定资产投资与与增长率； ★进出口贸易与增长率； ★年末金融机构存贷款余额与增长率； ★商品零售额与增长率； ★年人均可支配性收入与增长率 3、人口结构与城市化水平 用图表分析 ★非农业人口比例（城市化率） ★三次产业结构 ★劳动力结构等城市化指标。 4、发展定位与城市规划 分析 ★现有城市布局与发展现状 ★城市发展定位 ★城市规划与发展趋势，要求用规划图表示。 二、城市/区域房地产市场发展状况调查 本章内容主要通过对城市/区域房地产市场发展现状的调查，结合其经济、社会发展背景，分析出房地产市场未来发展趋势，为后面的项目定位和产品策划直接依据。 1、房地产市场供求关系 本节通过对该市/区域房地产市场开发规模、水平及供求