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谨呈：天健商业物业管理有限公司 天健综合楼经营方案 锦汇通投资有限公司 2012年3月 目 录 前 言 ……………………………………………………………1 一、项目概况 ……………………………………………………………2 二、区域描述 ……………………………………………………………3 三、SWOT分析…………………………………………………………4 四、客户定位 ……………………………………………………………5 五、经营思路 ……………………………………………………………8 六、整体策略 …………………………………………………………10 七、合作建议 …………………………………………………………11 附件一：深圳锦汇通投资有限公司简介…………………………13 附件二：案例介绍 ……………………………………………………14前 言 深圳作为改革开放的先锋城市，一直是民营经济、对外贸易、金融服务最为活跃的区域。福田区，作为深圳市的政治，经济的核心区域，正全速的向前发展，也正是由于快速的发展，使得城市原有的设施已不能再承载区域的产业升级，如果没有前瞻的经营理念，准确的市场定位，专业的管理服务团队及持续的投资，是难以让身陷价值洼地的物业焕然一新，创造更多的企业及社会价值。 锦汇通投资有限公司作为中深的全资子公司，其核心管理团队有超过10年的产业型物业的管理经营物业的丰富经验，锦汇通一直致力于高新产业园区的经营与管理，熟悉和掌握深圳产业变迁，并拥有丰富的客户资源。 天健综合楼，并未处于一个核心商圈，也没有便捷的交通，特殊物业的平面结构以及相对老化的配套设备，使得它并没有能充分发挥它的商业价值。我们同时发现，周边的众多商业体中的经营中存在商业定位的空白，且CBD核心区域高企的价格及福田目前有限的供应环境下存在商机，我们通过分析市场，自身资源，项目特色，认为泛高科技、创新企业的集群式孵化基地，以及大型企业的后台支持部门，将是天健大厦未来的目标客户群。我们也会通过植入专业的人性化管理体系和管理理念，灵活的经营方式，打造一个配套优越的特色鲜明的现代化产业集群，并成为福田乃至深圳的一张靓丽的产业物业名片，在通过不断的经营及优化，创造最大的经济效益和社会效益。 一、项目概况 1、地理区位 天健综合楼位于景田片区香蜜三村三号楼的北侧，紧邻红荔路。基地沿红荔西路呈菱形布局，处于聚豪园、香蜜三村和华茂欣苑等高层包围中，社区配套比较成熟，周边有特区报业大厦、商报大厦、第一世界广场，紧邻中心区CBD，交通便利。 2、基本参数 用地面积：5497.32㎡ 用地性质：商业办公综合楼用地 总建筑面积：36667.93㎡（其中，地上20层，地下3层） 3、平面布局 二、区域描述 1、地理位置： 景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域，有福田次中心区的说法。 2、片区概况： 景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。 根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中： “南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分； 南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，发展较快，已形成高尚住宅区。 “中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分； 中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、第壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，令中区商业档次有较高提升。 “北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。 北区办公物业多集中在交通较为便利的北环大道沿线，如开元大厦、中审大厦、青海大厦。临近莲花路多以住宅为主，相对于南区的发展较为缓慢。 3、小结： 景田片区作为福田CBD的一级辐射区域，临近政府办公所在地，地理位置非常好，写字楼分布是中心区、华强北、车公庙之外较集中的片区。目前区域内的写字楼大多为5—10年楼龄，新建写字楼较少且主要分布在景田南。 片区没有工业，也没有特色产业，但是本片区集中了很多企业，主要以科技、资讯、咨询、投资、贸易为主。这些企业选择景田主要是看重景田靠近中心区的区域优势和较低的价格。 三、项目SWOT分析 1、项目优势分析 区域优势，处于CBD中心区的一线辐射区域，地理区位较好。 规模优势，本项目位于景田中区，区域内纯写字楼不多，且本项目体量较大。 周边产业配套优势，项目位于城市发展成熟区域，配套完善。 商