美林家居整体经营方案.ppt

说明：上述租金未包含管理费用,下面作比较的年收入已含风险系数。 1、第一阶段：租期为3年。第1、2年（培育期）租金均价70元/平方，不递增，月租金收入524万元，首年收入3771万元，年收入4976万元；第3年（成长期）租金上升10%，月租金均价77元，月租金收入576万元，年收入5761万元。 2、第二阶段：租期为2年（进入成熟期），第1年租金均价92元/平方，月租金收入691万元，年收入760万元第2年租金上升10%，月租金均价101元，月租金收入760万元，年收入8364万元 3、2005年10-2010.10：经过5年的经营，租金从均价70元/平方，提升至101元/平方，租金收入达至年收入8365万元，五年的租金回报为3.05亿元。累计租金上升幅度为39%，年平均递增率为8%。 2、租金策略 1、总体开发构想 2、A馆经营计划 目录 美林家居国际博览中心欲打造为亚洲区域核心家居商贸中心、综合性的家居消费平台，在开发进度、业态互补、功能组合等互动关系上统一安排及推广配合的紧密度以及经营模式的差异化定位将对项目的招商工作、销售工作及日后经营工作产生决定性的影响。 1、总体开发构想 1、广州家居市场经营现状 1）美居中心—— 定位：市区大型家居航母 主要优势：优越位置综合效应 市区购物：美居中心之所以吸引众多消费者，除了其集中了大多数中高档家具品牌的优势之外，更在于它营造了一个舒适的环境，让消费者在市区内就可以舒舒服服地选购家具。 功能延伸：美居中心的家具展馆也是目前市内唯一一家有家装公司联合进驻的家具卖场 。 主要劣势：临建及规模上的劣势使得消费群体 过窄；杂乱单一的零售经营模式阻 碍其进一步的市场拓展。 1 定位：广州国际家居博览中心 主要优势：典型海派风格—超大规模、高档定位、强势推广 超大规模：10万平米纯家居广场； 高端品牌云集：国内知名的高端家居品牌进场； 大规模品牌推广：广州广告宣传投入最多的家居品牌； 以博览会提升文化竞争策略：举办家居展览引领消费时尚。 主要劣势：位置偏远瓶颈限制其深度发展，单一展会式经营模式缺乏高附加值的配套服务平台，且弱于零售消费经营，人气不旺、厂商经营无基本保证。 2）吉盛伟邦—— 整合产业结构优势、配套完善：集会展、信息、商务、研发、物流、仓储、品牌推广、特色产品八大功能于一体，并拥有星级酒店、高级公寓、银行、医院等配套服务设施，多元化经营模式吸纳内地及国际家居市场； 与外国行业协会合作：德国﹑意大利几个协会都要求合作及设点； 政府配合宣传：龙江镇向中国轻工业联合会和中国家具协会申报“中国家具材料之都”、“中国家具名镇”荣誉称号，进一步提高该镇特色产业的知名度，巩固龙江作为全国最大家具材料集散地中心地位，强化龙江镇的区域经贸中心功能； 成立顺德家具产品研发中心和生产力促进中心，并组团到国外考察学习，竭力推崇“乐从家具“整体品牌形象； 交通上以广州为核心依托纵横密布的海、路、空交通网线，其销售渠道辐射珠三角、内地各省以及世界各地； “一站式”批发中心、物流货运中心、展览中心、星级酒店、产品（模具）研发中心。和完善的后勤配套：中西餐厅、商务中心、外商服务中心、国际采购中心、银行、保险、邮局、公寓、工商登记、报关、进出口质检、家展等服务。 3）顺联家具博览中心 、乐从国际家具博览中心、 　亚洲国际家具材料交易中心 —— 据统计，广州家居用品的年销售量超过200亿元，其中中高档市场占60亿的份额; 广州家居零售业态的丰富和完善，商品自身的缺憾也开始渐渐露出。 尤其是覆盖中高端市场的家具卖场，所经营的家具都是大同小异； “时尚、风格、个性才是硬道理”的消费心态开始崛起，和“价格是首位”的消费心态渐渐分庭抗礼； 广州人的家居消费层次较浅 ，在家居方面的支出预算仅占到房屋 消费的１０％左右，而在欧美这一数据通常会达到５０％； 单一经营模式（以零售为主），市场空间狭窄、经营风险较大、销售渠道单一严重阻碍广州家居市场的长足发展！ ４）广东家居市场经营分析——主要结论（1） 广东家居市场经营分析——主要结论（2） 为了进一步引证广州市现今家居行业的中高档家居市场租金均值零售消费，我们从以下三组方法对其进行分析： ? 1、以广州中高档家居卖场的租金均价作为参考： 参考数据：广州同类型家居卖场的租金均价 55 元/平方 美居中心——租金:100元/㎡ 管理费43元/㎡ 吉盛伟邦——租金:35元/㎡ 管理费48元/㎡ 维家思——租金:30元/㎡ 管理费48元/㎡ ? ? ? ? ? 2、以广州现时家居用品零售市场消费总额进行推论 参考数据：广州现时家居零售卖场每平方可获取的租金 广州家居市场中高端零售消