2010-2011年烟台房地产市场调研报告.doc

目 录 前 言 3 第一章 烟台市宏观环境 3 1.1 烟台市概况 3 1.2 经济运行情况 9 1.3 发展规划 14 1.4 小结 18 第二章 烟台市房地产发展状况 18 2.1 烟台房地产市场运行情况 18 2.2 房地产开发投资额 18 2.3 房地产开发土地供应情况 20 2.4 商品房施工与竣工面积 21 2.5 商品房销售状况 23 2.6 小结 24 第三章 商业市场状况 25 3.1 商业背景状况 25 3.2 商圈及商业中心 25 3.3 特色商业街 26 3.4 大型商业项目调查表 33 3.5 专业市场 35 3.6 商业小结 36 第四章　住宅市场状况 37 4.1 烟台住宅市场概述 37 4.2 板块分析 38 4.3 住宅市场现状 45 4.4 小结 46 第五章 经典楼盘住宅产品分析 58 5.1 住宅产品分析 58 5.2 城市商业产品分析 80 5.3 经典楼盘分析总结 87 第六章 广告媒体状况 88 6.1 概况 88 6.2 描述 88 6.3 特征分析 93 6.4 小结 94 第七章 问卷调查 94 7.1 烟台市消费者调查问卷 94 7.2 问卷部分 94 第八章 深度访谈分析 99 8.1 深度访谈目的 99 8.2 深度访谈分析 99 8.3 客户访谈辑录 103 参考资料及文献 110 协作者名单 110 前 言 我司于2010年7月19日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部等人员共8人的调查组赴烟台市展开为期七天实地调研。 在发展商的协助下，经过每人7个工作日，每日上下午两个时段，对烟台市主要在售楼盘、商业项目、商业街进行实地考察及相关资料收集。共调研24个楼盘、5个商业项目、5条商业街、1个专业市场，并与多位餐饮老板、当地中高收入者体进行定向深度访谈和问卷调查，完成了本次实地市调工作。 第一章 烟台市宏观环境 1.1 烟台市概况 1.1.1 城市概述 烟台是中国古代早期文明发祥地之一，具有悠久的历史和文化。在1398年,为防倭寇,在今烟台山设了狼烟墩台,烟台由此得名。 烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝罘港区。 多年来烟台极力打造一流的城市品牌和投资环境，烟台濒临黄渤二海，是中国唯一的双海之城，中国首批14个沿海开放城市之一，中国环渤海经济圈的重点城市。机械制造，电子信息，食品加工，黄金加工已发展成为烟台四大支柱产业。除此之外烟台还有其他的名牌企业，如张裕酒业，还有三环锁具、北极星钟表、烟台啤酒等。 烟台是著名的水果之乡，是中国北方重要的水果生产基地。 烟台著名海滨旅游度假胜地的特质，全市共有旅游区（点）60多处? 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 图1.2 烟台市区位图（一） 图1.3 烟台市区位图（二） 1.1.3行政市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。辖芝罘、福山区、牟平、莱山4个区，一个国家级的经济技术开发区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。 48个，镇94个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 2009年末户籍户数为231.63万户，人口为652万人，人口增加3162人，增长0.05%，其中市区人口179.24万人。 图1.4 烟台市行政区划图 1.1.4交通网络 1、铁路交通???蓝烟铁路的终点，目前有到青岛、日照、枣庄、济南、北京、西安、石家庄、金华、徐州、广州、佳木斯等方向的旅客列车青烟威荣城际铁路已通过国务院批准，预计2012年完工客车可直达北京、上海、广州、南京、济南、青岛、石家庄、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中转全国各大城市；龙烟铁路 是山东省烟台市境内的一段重要铁路，为一级地方铁路，连接龙口市与烟台市，全长123.4公里，总投资12亿元。 图1.5 山东省铁路规划 2、航空客运???山东烟台潮水国际新机场烟台莱山机场位于烟台市南15公里，为军民两用机场。现属于二类4D级机场，一类航空口岸，可起降波音767以下飞机，各种基础设施，通信、导航及指挥系统的现代化程度在中国同类机场中处于领先位置。烟台潮水国际新机场工程一期规划目标年为2020年，可满足旅客吞吐量650万人次、货邮吞吐量9万吨的要求。工程拟建设一条长3400米、宽45米的跑道和等长的平行滑行道；航站楼8万平方米，43个机位的停机坪以及配套公用和辅助设施。新机场建在蓬莱潮水将与烟大铁路轮渡、龙烟铁