云南曲靖明珠东方城项目整体定位及商业规划方案.ppt

思 路 的 前 奏 我 们 的 目 标 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 2 项目条件分析 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 地下商业城可规划下沉式广场与地面进行连接，不仅起到引导人流的作用，同时丰富广场建筑形态与景观资源； 下沉式广场与水流、景观小品的结合增强了消费者购物的趣味性。 Part 3 商业市场分析及规划建议 人流动线：外部人流通过规划下沉式广场导入人流； 小广场位置的人流可通过自动扶梯和负一层商业形成互动； 地下商业城可营造室内街铺室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增强自然光导入，增强一层人流对负一层商业的可视性。 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 地下商业城需规划面积需求较大，展示面要求较低同时有较高的人流吸引力，建议规划主力店超市； 同时规划潮流前线、服务配套等业态作为超市辅营区的一部分，整体商业价值较高，具备较好的营销价值。 Part 3 商业市场分析及规划建议 方案一：商业规划在每栋塔楼下临街商铺，临广场处规划集中商业； 方案二：商业只规划为住宅整体的临街商铺以及集中商业。 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 着重考虑符合片区规划及定位因素； 结合曲靖房地产市场开发水平以及周边物业开发状况进行判定； 同时，市场可实现度亦是重要的考量因素。 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part 3 商业市场分析及规划建议 项目整体规模较大，功能较多，需要考虑分期开发，建议以各产品功能价值高低（商业—住宅—商务）为顺序，进行项目整体规划； 商业为项目整体核心价值体现，项目需要通过商业的成功规划打响项目整体开发的第一战，以此提升项目住宅与商务价值； 曲靖住宅价格呈现稳定缓升的状态，价值远低于商业开发，而通过商业打造曲靖核心地位，项目住宅价格较之其余项目，将有更大的空间； 曲靖商务市场发展较为滞后而缓慢，项目开发酒店/写字楼/公寓等具有较大的市场风险，其规模及定位可视项目后续发展态势而定。 Part 3 商业市场分析及规划建议 项目停车位数量规划需要有前瞻性，为项目后期发展预留空间； 从右图数据比较图示中，曲靖汽车保有量较高，因此，停车位需要有较多规划。 Part 3 商业市场分析及规划建议 Part