【中原】恒易·星河国际轻纺城策划方案：销售方案.pdfVIP

恒易星河国际轻纺城策划方案 第二部分 销售方案 1 销售原则 1.1 物业品质描述 本项目由街铺和负一层，大厅一、二、三、四层内铺组成。基于 不同商铺（铺位）的使用功能、使用的便捷性、能够创造的商业利益 等方面存在较大差异性，故本项目的街铺及各层内铺的物业品质（商 业价值）有较大区别。 1.1.1街铺 本项目的所有街铺 铺位 数量（套） 面积 四平路街铺 38 4000 ㎡左右 健民路街铺 32 3300 ㎡左右 健康街街铺 8 1000 ㎡左右 其中四平路、健康街街铺使用用途非常广泛，使用的舒适性、便 捷性、私密性等均较高，由于临近城市干道、主干道，街铺商业价值 的增长性也较好，健民路街铺与其比较次之。 1.1.2 内铺 本项目一、二、三层内铺使用用途较单一，使用的便捷性和经营 32 恒易星河国际轻纺城策划方案 利益因层数不同而各不相同，使用的舒适性及商业价值的增长性没有 街铺高。 综述：综上所述本项目具有物业品质多样性的特点。 物业品质多样化→目标客群多样性→销售方案应具灵活性及针对性 1.2 销售原则 1. 应坚持每类商铺进行市场细分，确定主要目标客群及次要目标客 群的销售原则。 2. 应坚持各种品质的商铺、铺位合理匹配，优化组合对外推出的销 售原则。 2 销售目的 2.1 概述 ◆本项目是具有较强专一性特征（纺织专业市场）的商业地产项 目，纺织品经营性客群非常集中，项目的利好及利空信息感知、传播 速度极快，这就需要在制定具体的销售及推广方案时，应尽可能将复 杂的、易产生变化的流程有效地转化为几个易控制，易产生火爆销售 局面的阶段。 ◆本项目的街铺，内铺一、二、三层由于物业品质，商业价值含 量的不同，存在阶段性，不同商铺被市场热推的特点。前期街铺、内 铺一层会被多数买家热推，待商业经营形势稳定后，形成旺势运营的 局面，二、三层也会出现被广大买家热推的局面。第二、三层内铺如 若实现开发收益的最大化，应考虑当前阶段是否以售为主。（若市场 33 恒易星河国际轻纺城策划方案 反应非常好，可推出二层和三层，总之掌握一个原则：每次商铺的推 出都达到供不应求的局面）。 2.2 结论： 1. 实现各个营销阶段皆能造成旺势，旺场的局面。 2. 实现项目阶段性和整体开发收益最大化的目的。 3 整体运营策略 3.1 销售模式分析 3.1.1 不售、整租（零租）销售模式 经营、运行条件: 开发商资金实力非常雄厚 成功的招商 专业的商业管理公司作为长期合作伙伴 不售、出租无疑是目前最合理可行的销售模式。这种租售模 式利用商业经营带动自身物业、周边土地的迅速增值，将会形成 良好的社会效益和经济效益。香港的商业物业基本都采取这种形 式，开发商自己持有物业产权，租金收益可观。 3.1.2 零售、零租销售模式 A 、经营运营条件： 开发商比较有实力 主力商户成功引入 地段优越 34 恒易星河国际轻纺城策划方案 B 、利弊总结 这种租售方式是低层商业项目和商业步行街的通常作