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第十一章 物业与资产管理 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确房地产资产管理，掌握从房地产开发到物业管理的过度，了解收益性物业管理中的财务管理。 【重点难点】 设施管理的含义、房地产寿命周期的发展阶段。 第一节 房地产资产管理 一、房地产资产管理的概念 是为满足物业所有者的目标，对物业进行贯穿于整个寿命周期的专业资产管理服务，目的是在实现物业净收益极大化基础上，保持和提高物业的资本价值以及未来的发展潜力 二、物业管理 对物业进行日常维护，并向客户或业主提供服务，保障物业始终处于正常的运行状态。 三、设施管理 指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科”。（国际设施管理协会IFMA、美国国会图书馆） 四、资产管理五、房地产组合投资管理六、企业房地产管理 第二节 从房地产开发到物业管理的过度 一、房地产寿命周期的发展阶段 1、开发期2、稳定期入住率达到一定水平。3、衰退期 二、开发项目向资产管理的转移三、物业管理计划 四、物业管理计划执行中的管理工作 1、职员选聘2、营销计划3、运营预算4、资本支出计划 第三节 收益性物业管理中的财务管理 一、收益性物业类型 1、写字楼2、零售商业物业3、服务式公寓4、工业物业5、酒店和休闲娱乐设施 二、收益性物业的财务管理 三、收益性物业经营状况的评估㈠现金流 1、潜在毛租金收入2、空置和收租损失3、其他收入4、有效毛收入5、经营费用6、净经营收入7、抵押贷款还本付息8、现金流 ㈡相关问题分析 1、物业估价2、准备金和保证金基金3、所得税 四、收益性物业管理中的经营费用及其测算案例㈠经营费用的具体项目 1、人工费2、公共设施设备日常运行、维修及保养费3、卫生清洁费4、园林绿化费5、治安保卫费6、办公费7、固定资产折旧费8、不可预计费9、法定税费10、企业管理费及利润11、保险费 五、预算 ㈠年度运营预算㈡资本支出预算㈢长期预算 六、收益性物业财务收支报告 * *