房地产企业的相关税收政策-云南地方税务局.pptVIP

房地产行业相关税收政策2012年10月 营 业 税 一、纳税义务发生时间： 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则 预收账款包括预收定金，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 政策依据：国税函发【1995】156号 二、视同销售 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。 政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则 三、计税依据 1、纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 2、价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：　　 （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；　　（三）所收款项全额上缴财政。 3、纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：　　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（三）按下列公式核定：　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）　　公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则 4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 政策依据：财税【2003】16号 5、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 政策依据：财税【2003】16号 四、其他 1、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 　　（1）、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 　　 （2）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 政策依据：财税【2003】16号 2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 政策依据：国税函【2009】520号? 3、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆迁工程费用后的余额为计税营业额。 政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行 4、对采取BT、BOT投融资方式进行工程项目建设，按BT、BOT方式操作并签订BT、BOT项目合同的，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程总承包人，按“建筑业”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除支付给其他施工企业的分包款后的余额。 政策依据：《云南省营业税差额征税工作指南》2012年9月1日执行 土 地 增 值 税 一、预征（经济适用房除外） （一）2005年7月1日---2010年6月30日 1、计税依据：转让房地产取得的经营收入（包括预收账款和预收定金）。 政策依据：云地税发【2005】181号 2、预征率：（昆明市） 普通住宅0.5%； 写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房1%； 开发土地使用权转让2%； 既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，一律按1%预征。 政策依据：昆地税发【2005】92号 （二）2010年7月1日开始 1、计税依据：转让房地产取得的收入和预收账款。 政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号 2、预征率：（昆明市） 普通住宅1%； 非普通住宅2%； 写字