积极探索大胆实践建立适应老旧小区特点的新型物业管理模式.docVIP

积极探索大胆实践建立适应老旧小区特点的新型物业管理模式 在我区大批高水平的新建住宅小区不断涌现的同时，如何在老旧小区的整治管理中，探索一条环境效益、经济效益和心理效益相统一的新型物业管理模式，从而使老旧小区长期呈现清洁优美舒适方便、文明安全的居住环境，是社区环境建设中的一个重要课题，也是一个迫切需要解决的问题。从今年5月开始，我街道以江泽民同志“三个代表”的重要思想为指导，积极贯彻北京市第三次城市管理工作会议精神，结合社区建设改革，根据《宣武区居住小区推行物业管理工作的实施方案》和广外实际，在红莲、小红庙、三义里、马连道北里、马连道危改区等5个小区推行物业管理，探索老旧小区危改小区长效管理的体制和运行机制，取得了初步成效。我们的主要做法如下： 一、找准问题、明确思路 老旧小区由于建成时间较久，规划设计落后，配套设施不全，加上管理不到位，普遍存在着程度不同的脏、乱、差和居民生活不方便的问题。虽然多年来政府投入了大量的人力、物力、财力，但走不出几年一整治的怪圈，政府不满意，群众也不满意。在实际中，我们认识到要解决这些问题，建立长效管理机制，引入物业管理，充分发挥它在老旧小区管理中的基础性功能，是一个符合时代发展要求的新途径。但老旧小区的现实状况，又使进行物业管理的难度很大。一是观念不适应。引入物业管理就必须按照市场规则办事，但绝大多数居民还习惯于计划经济时代的房屋管理模式，无偿管理、无偿维修。一时还无法认同物业服务是商品，对花钱买服务，心理准备不足。二是体制不顺，小区内产权单位众多，有时一栋楼就归属数家产权单位，他们自成系统，各自为政，割裂了小区管理的整体，工作协调难度很大。三是机制不灵，缺乏竞争机制。管房单位一般只管理房屋内部设施，很少顾及环境的好坏，管好管坏一个样。四是投入严重不足。由于老旧小区大部分都是直管公房，由于建设时间较长，一年的投入经费用于房屋维修还捉襟见肘，其它建设无从谈起。五是法制不全。政府对新建小区的物业管理有明确的规定，但在老旧小区推行物业管理还没有可供依据的规范。再加上小区基础设施落后，环境状况不理想，给小区物业管理直接进入市场带来了困难。我街道曾经尝试在小红庙小区、红莲小区探索市场机制运行的形式，由于多家物业管理公司的退缩而告终。 针对这些问题，我街道确定了在老旧小区中推行物业管理的思路，即：一个目标；二种模式；三项任务；四个结合。一个目标是为居民创造一个清洁优美、安全文明、生活方便的小区居住环境。二种管理模式：一是探索社区服务与物业管理相结合的物业管理新模式。在深入分析物业管理在社区建设中的地位与作用的过程中，我们意识到物业管理是社区服务的重要内容，是规范化、市场化的社区服务，由此我们提出社区服务要向物业管理延伸，要通过开展物业管理提高社区服务水平。在区领导和有关部门的支持下，确定红莲、小红庙、马连道北里、三义里4个小区的物业管理工作，全部由街道社区服务中心成立的北京邦诚社区物业公司负责，同时提出要借助社区服务的地缘优势，通过充分发挥物业管理与社区服务一体化的作用，开辟各种有偿服务，多渠道拓展经营项目，促使老旧小区逐步形成自我造血功能，在政府前期的扶持下，逐步营造一个有利于人与人沟通、人与自然和谐的居住生活环境。在计划经济体制下的小区管理向社会主义市场经济体制下的小区管理过渡的过程中，使社会物业起到实现老旧小区物业化管理孵化器的作用。目前，邦诚社区物业公司在区小区办的帮助支持下，按照法定程序基本完成了资质审查及进驻小区实行物业管理的制度准备工作，关在4个小区硬件施完善的同时，逐步开始物业管理的试运行。二是探索按照市场机制运行的物业管理模式。即在马连道危改小区由红义物业公司按照市场机制运作对小区实行物业管理。三项任务：一是改善小区环境。对小区实行整体封闭，建立安保设施，粉刷楼房外立面，改造和补植绿地，修缮道路，拆除小区内过期临建和违法建设。二是完善服务设施。修建机动车和自行车停车设施，开辟群众活动场所，规范生活服务设施。三是建立管理体制。明确物业管理公司与社区党组织和自治组织的关系，明确物业管理公司与小区内小物业或产权单位的关系，明确物业管理公司与保安、保洁、保绿、保修等专业服务业机构的关系。“四个结合”的原则是物业管理与创建文明社区相结合；与社区建设相结合；与社区服务相结合；与市场机制相结合。通过四个结合探索在社区建设中发挥物业管理积极作用的良性机制。 二、加强领导、完善方案 为了落实区委、区政府有关推行物业管理工作的会议精神，我们制定了《广外街道关于红莲、三义里、小红庙、马连道北里小区实现物业管理的实施方案》。组建了推进物业管理的领导和工作班子。一是建立了由副区长金焱、区长助理喻建平主持的实现小区物业管理工作调度会制度。调度会由区国土房管局、区市政管委、区建委、区规划局、公安分局、交通支队、工商分局