山东省昌乐县汽车站项目市场定位报告.doc

现有/在建项目 商业形式 建筑面积 业态规划 佳乐家 集中式商业 主力店+街铺 6000 超市、卖场 世纪美联 集中式商业 7300 卖场 新台北购物中心 集中式商业 4000 超市、卖场 三联家电 专业性商场 650 家电 商业家电 专业性商场 400 家电 新世纪家具广场 专业性商场 3000 家具 益家家园家具广场 专业性商场 5800 家具 商业步行街 步行街 12600 餐饮、休闲、娱乐、美容、专卖店 2、我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略 逆向思维表 随着城市节奏的加快，人们在购物行为上也有所改变，一站式的购物成为大多数消费者选择的消费因素之一，因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，同时也要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而是将生活的空间也搬进了商场。 本项目作为昌乐城市中轴的结点，紧邻昌乐中心医院，具有良好的机会和条件，因此，应当充分利用其优势，与政府规划的整体形象、档次相协调，并区别于昌乐现有的购物场所如：佳乐家、世纪美联等，在商品档次、业态组合及购物环境等方面进行全面提升，并适度超前，以适合未来发展需求，力图建成中高档集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的体验式购物广场。 形象定位的支撑点： ●它是一个真正填补商业市场空白的商业物业； ●它是全面提升昌乐消费档次的商业物业； ●它是一个昌乐市场上唯一的“品牌主题”商场； ●它是一个以中高端品牌产品供应，全面满足昌乐城区金字塔即准金字塔消费阶层的商业物业； ●它是一个能改变昌乐人民的投资、消费观念的品牌物业； ●它是商业经营和知名商户的标志和名片； ●它是昌乐城区最繁华街区的稀缺资源，是品牌产品的展示舞台，是最具有说服力的资信、实力、身份保障； ●它是昌乐主题商业时代投资者的首选物业，将开启昌乐商铺投资的新时代； ●它是昌乐唯一的品牌折扣店，其“outlets” 奥特莱斯业态模式将把商场打造成昌乐的“品牌走廊”。 目标消费者群体定位 ——主要昌乐城区中高端消费阶层及昌乐下属乡镇高端消费阶层为主 商圈划定 ●核心商圈为昌乐城区，人口规模在8万左右。 ●次级商圈为昌乐周边乡镇，人口规模为59万左右。 ●边级商圈包括寿光、潍坊等距离昌乐较近的县市、乡镇，人口规模为300万左右。 经营者定位 投资小业主定位 ——本地中、高收入阶层为主，普通收入阶层为辅，兼顾外来客户 判断一个商业项目的规模是否适度取决于三方面因素： 1、周边是否有足够的市场需求支撑； 2、与其规模相适应的市政配套是否合理完善，例如：便捷的交通是大体量商业项目必备的条件； 3、是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。 通过深入的市场调研、对市场服务商圈的范围以及市场需求的深入研究，结合本地块实际情况，专家组进行深入研究、讨论确定本项目的规模为：中小型商住物业综合体 购物、休闲、娱乐于一体的体验中心 服务于整个城市同时满足社区及周边需求 购物、休闲娱乐、餐饮、商务、服务为一体的一站式消费 购物功能 体验式、休憩型商业街区，以街区商业模式为主，通过文化特色化、业态休闲化的商 业组合，达到便利性购物、紧跟潮流性购物。 休闲、娱乐功能 儿童游玩区，打造儿童休闲娱乐中心。 餐饮功能 中高档品牌餐饮为主，配合特色小型休闲餐饮，以满足消费者的需求。 商务功能 全方位、多层次的区域性商务中心，以商务配套（如餐饮娱乐、休闲、金融等）组合而成形成全方位、多层次的区域商务中心。 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位的重要影响因素 商业现状：成熟的核心商圈以服饰为主，县城尚缺乏成熟的上规模服装、鞋业商场，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补昌乐商业缺失的作用。 城市规划：项目地块处于城市规划中的城市中心商圈范围内，有利于商业氛围的形成。 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要针对性考虑。 通过上述分析，本项目商业规划为 主要包括三大区 主题商场——品牌店+品牌折扣店： 中档品牌丰富 昌乐现有的消费场所主要集中在佳乐家及新昌路一带，其商品均以中、低档为主。随着昌乐经济的快速发展，消费群体对中、高端商品的需求不断增加，在充分考虑昌乐的消费习惯和消费能力后，为了凸显项目的定位——昌乐体验式购物广场，故项目的商品定位必须和其他有所区别，“以中档知名品牌商品为基础，并通过突出一批中高档知名品牌和特色商品，力求打造昌乐中高档购物场所的形象”。 （2） 二层业态分布图——女