商业地产分析之万柳华联购物中心.docxVIP

商业地产分析之——万柳华联购物中心 组员：王方键、曹佳杰、常宇辉、 唐韬、陈东、旦增贡布一、内容摘要 第一部分：区域经济条件简要分析 第二部分：市场研究1、所在商圈分析2、需求分析3、供给分析第三部分：万柳华联购物中心内部商业结构分析（重点） 一、运营模式 二、内部商业结构及主力店分析（分析目标人群）自我定位主力店及shopping mall实际定位分析（全方位立体介绍万柳购物中心，依照先平面后竖直的顺序） 三、实际满足需求情况 针对统计数据简要分析实地考察结果总结消费者及网友评价Shopping Mall内部布局合理性分析第四部分：未来发展SWOT分析二、正文第一部分：所在区域经济条件简要分析（1）所在城市性质：北京北京是/view/1256.htm中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。利于汇聚人口，利于提高商业地产品牌知名度，发展空间巨大（2）城市总人口及地区人口结构2012年末常住人口及其构成 指　标年末数（万人）比重（%）常住人口2069.3100　按城乡分：城镇1783.786.2 乡村285.613.8　按性别分：男性1068.151.6 女性1001.248.4　按年龄组分：0-14岁194.59.4 15-59岁158876.7 60岁及以上286.813.9　其中：65岁及以上190.49.2 2000万常住居民，属于特大型城市，城镇化水平高（3）城镇居民收入水平2007-2012年城镇居民人均可支配收入及实际增速 人居收入在全国范围内首屈一指，消费能力强 （4）全社会消费品零售总额2012年社会消费品零售额指 标零售额（亿元）比上年增长（%）社会消费品零售额7702.811.6吃的商品1679.17.5穿的商品718.07.9用的商品4678.414.7烧的商品627.35.72007-2012年社会消费品零售额及增长速度 消费品零售额逐年增长，产业前景广阔第二部分：市场研究所在商圈分析——万柳商圈1．万柳商圈范围巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东2．万柳商圈概况 /?newmap=1ie=utf-8s=s%26wd%3D%E4%B8%87%E6%9F%B3%E5%8D%8E%E8%81%94/?newmap=1ie=utf-8s=s%26wd%3D%E4%B8%87%E6%9F%B3%E5%8D%8E%E8%81%94 百度地图万柳商圈万柳商圈紧邻中关村商务区，中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要以IT、金融等精英为主。大部分在中关村内工作，经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是商圈发展的基础。周边密集分布着万城华府、万泉新新家园、阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、购买能力最强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。1.5公里范围内有20万常住居民。紧邻高校密集区。21条公交总站巴沟。地铁10号线。主要需求分析 1.20万高收入居民的日常消费需求由于曾经商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。2.娱乐餐饮需求目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内缺少集中商业有关。综合商圈以及需求分析，万柳华联有资格成为区域购物中心（regional mall）总租售面积（4.7——18万㎡），业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上。供给竞争分析亚洲最大的shopping mall：金源燕莎——优势：规模大、品种齐全、亲民——主要抢占万柳商圈内需求新中关购物中心、中关村广场购物中心、欧美汇购物中心——优势：地理位置，知名度——主要分割了万柳商圈以东的机会华宇时尚、双安商场——优势：地理位置——抢占了学院路高校学生群体 第三部分：万柳华联购物中心内部商业结构分析（重点）运营模式：BHG开发，自用超市百货运营，其余出租内部商业结构及主力店分析（目标人群）1. 自我定位：“京西北新贵人群生活中心，11万平米魅力生活港”以缔造全新的时尚生活方式为目标，为中高端家庭提供全面的、综合的衣食乐逛的丰富空间，实现从欢乐生活魅力生活的体验转变。从生活到休闲，从购物到娱乐，是集休闲，娱乐，餐饮、购物为一体，丰富、高端、时尚的家庭一站式购物中心。2.主力店及shoppin