物业管理招投标技巧及范例精解 第五节 物业管理投标程序与方法.docVIP

物业管理招投标技巧及范例精解 物业管理投标程序与方法 物业管理投标是招标活动不可缺少的中间环节，招标方可以选择合适的合作单位，物业管理企业可以通过平等竞争开拓业务、占领市场，取得企业的生存和发展。 一、投标的组织和程序 对一个物业管理公司来讲，投标是否能成功，首先决定于企业的品牌、信誉和经营、技术等方面的力量，但是，投标活动的组织和管理以及是否有一个强有力的、内行的投标班子，与投标的策略都有密切关系。 (一)投标的组织和策略 1投标的一般策略和准则 (1)合理的价格 在物业管理招标竞争中，对于招标者来讲，招标就是择优，而较低的价格是其首选条件。但是，对投标方来说，报价不是越低越好，低价是在同等服务水准前提下的低价，而不是不讲质量的一味低价。所以，合理的报价比不合理的低价更能得到评标人的好感。报价一般应参考政府的有关规定和市场同类物业的价格水准，结合本企业的优势报出最有竞争力的价格。 (2)专业化的管理能力 物业管理的竞争实质是专业化的管理水平的竞争，这里包括：先进的技术和设备，现代化的管理水平、管理方式和一系列的制度以及专业化的管理人才。企业只有依靠这些条件的综合，打出自己的特色，才有可能在众多的竞争者中脱疑而出。 (3)优良的质量 质量是企业的生命，物业管理的质量反馈是最迅速的，及时的处理业主及使用人的反馈信息是进一步提高质量的最好措施，优良的服务质量是物业管理公司与业主及使用人沟通的金钥匙，也是投标取胜的有力武器。企业应当在服务质量方面提出自己的“具有吸引力的广告语言”，但又不可华而不实。如果，企业有一定的规模，能提供优良服务的样板，那就更有竞争力。 (4)遵章守法 招投标的竞争要符合物业管理市场运作规范。投标方的一切行为，特别是投标文件的编写都要遵守国家有关物业管理和经济合同的法规的要求。不合法的投标行为和标书都是无效的，而且有损企业的声誉和形象。 2投标组织人员的要求 为了在竞争中取胜，编制出符合实际、具有可操作性的标函及顺利回答招标答辩提问，企业要组织富有创意性的投标班子，一般应有以下三方面人员组成。 (1)经营管理人员 要求了解和掌握国家及地方政府有关物业管理方面的政策法规，有全面、系统地观察和分析能力和应变能力，并且具备较强的社会活动能力和市场分析能力，掌握较多信息，对可能出现的各种问题进行预测并采取相应措施。 (2)专业技术人员 要求对物业管理专项服务有较强的技术水平(例：对房屋结构、设备、设施性能等)，拥有对本专业最新的技术水平，具备熟练的实际操作能力，以便在投标文件的编制中对某些费用的测算提出正确的报价。 3商务财会人员 熟练掌握物业管理财务操作，熟悉保险、税收、涉外财会、外汇管理和结算及金融投资等方面的知识，正确测算收支水平，以便在投标决策时作出选择。 (二)投标程序框图 1获取招标信息 2投标决策 3申报资格预审 4取得招标文件 5组织投标班子 6现场勘察 7编制投标书及其送达 8参加开标会议及招标答辩 9中标及签订委托管理合同 投标的策略，实际上就是物业管理公司为了投标取得成功所采取的相应原则和方式方法。为了使投标获得成功，或者说具有竞争力，物业管理公司在实施投标操作时可以采用一些不违反法律原则的特殊的政策和与众不同的谋略，以争取出奇制胜。 (1)组织落实。在决定参与投标后，马上成立投标领导小组和工作小组，尽快制订工作计划，有重点地分头开展工作，并进行互相沟通。 (2)自我包装。对物业管理公司的形象进行恰如其分地包装、实事求是地介绍、宣传公司自身的资质，包括人员资质、已经管辖的物业资质、所获得的荣誉，十分明确地表达公司参与投标竞争的决心和信心。 (3)市场调查。通过各种关系和渠道，尽可能摸清一些相同类型物业在物业管理上的做法、经验、经营项目的设置、价格定位、客源、收益等情况，以别人的成功经验为我所用。 (4)了解对手。在自己紧锣密鼓地进行投标准备时，也要想方设法了解竞争对手的情况，以争取主动，合理定位。 (5)规范、及时。投标是一个公平竞争的行为，操作时要绝对做到不违反国家有关的制度和法规，投标单位之间不串通一气、相互作弊。投标书书写规范，送达及时，尽量争取先声夺人。 二、物业管理投标决策 随着物业管理市场的逐渐成熟，招投标成为物业管理公司取得管理项目的主要途径。但是，作为物业管理公司，并不是每标必投，这实际就是一个投标决策问题。 (一)投标决策的含义及阶段划分 1投标决策含义 所谓投标决策，包括三个方面内容： 第一，针对招标项目，决定是投标，或是不投标； 第二，倘若去投标，是投什么性质的标； 第三，投标中如何采用扬长避短、以优取胜的策略和技巧。 投标决策的正确与否，关系到能否中标和中标后的效益，关系到物业管理公司的发展前景和经济利益。 2投标决策的阶段划分 投标决策可以分