安置房一期交楼及维修方案.docVIP

朝阳区孙河乡康营组团定向安置房一期 交楼及维修方案 2011年12月15日 目 录 第一部分、交楼概况及分析 3 第二部分、交楼思路 5 第三部分、交楼组织 6 第四部分、交付进度安排和交付准备主要工作安排 10 第五部分、集中交付期维保修组织和相关机制 14 朝阳区孙河乡康营组团定向安置房一期交楼方案 “交楼”作为资金结转重要指标也是体现公司实力的重要环节，已经越来越被各个房地产企业重视，能否顺利为客户交付一个满意的产品不但是衡量企业成熟与否的标志，同时也为企业的未来奠定了良好的客户基础。 面对市场竞争日益严峻，考虑到安置农民上楼的重要性，公司将严格按照建委下发的各项规章制度，结合实际情况拟定此交楼方案。 第一部分、交楼概况及分析 交楼概况： 朝阳区孙河乡康营组团定向安置房一期具备交付条件共计31栋，目前交付共计25栋，目前均已销售，其余6栋楼交楼日期未定，具体交付排期情况如下： 1、住宅交付情况 楼号 约定 交付日期 计划 交付日期 总户数 预计交楼 户数（80%） 交付 面积（㎡） 预计结转金额 (万元) A1~A9 2012.1.1 2012.1.1 B1~B6 2012.1.1 2012.1.1 D1~D10 2012.1.1 2012.1.1 小计 二、交楼分析 1、证件公示：公示“竣工备案表”、各楼宇“面积实测报告”、“物业收费许可证”进行公示，现这种公示普遍得到了业主好评与认可，如果项目交付并不具备展示相关文件的条件。 解决建议：为了达到合同约定的条件，建议各部门应在交付前完成交付条件的最低要求： 完成四方验收； 取得实测面积数据，同时必须保证该数据与面积实测报告中数据相一致； 2、施工工期与施工质量：为了确保明年顺利交付，各个施工单位紧张施工，很难保证施工质量。另外因交付季节为冬季，园林景观无法完善，在交付时，难免会产生工程收口不完善、交付后园区内仍有施工、工程质量缺陷等问题，直接导致后期的维保率增加、业主满意度下降等情况发生； 解决建议： 明年合理安排施工组织，确保6月30日全面完工； 通过房屋质量检查推进房质量整改； 选择优质的维保队伍，并提前对维保质量进行求证； 设立维保工程师岗位，专人负责维保工作； 3、费用收取： 违约金及面积差异的收取：违约金和面积补退款都会体现在收楼结算表中，因沈阳项目实测面积补款涉及业主范围较广，面积差价款的收取存在客户群诉的风险；建议收取费用有相应的依据； 供暖：本次交楼业主购房有部分为投资(每家三~四套房)，同时还有部分业主冬季没有装修计划，仅仅是准备领取钥匙而已，此种情况对供暖产生的很大影响； 解决建议： 按照项目交楼经验，由物业营销中心人员负责对客户进行相关的解释， 业务部必须取得面积实测数据，并保证数据与实测报告中的数据一致，财务依据面积实测数据收取面积差价款； 供暖费（高科技费）收取不作为收楼领钥匙的必要条件； 4、客户群体：交楼期间 “舒适度”会是业主最关心问题，也是本次交楼风险。 解决建议： 提高各交楼环节的业务水平，加强交楼岗位培训； 制定有效的统一说辞及答客问； 综上所述，此次交楼困难重重、不容乐观，各部门必须高度重视、密切配合，才能保证此次“生死之战”胜利告捷。 第二部分、交楼思路 1、严格把控时间节点，确保顺利交楼 交楼日期日益临近，针对目前各项工程节点滞后现象，工程部门必须将各时间节点细化到日，包括主体、配套工程、园林绿化、车库车位、园区封闭等，绝对不能出现延期交付的情况，并在条件允许的情况下，将相关验收文件取得； 2、开展品质检查。 公司开展质量验收工作，逐户实施检查，并将检查结果反馈至工程部及施工单位，实施整改工作，确保交楼工作的顺利进行； 品质巡检从11月1日开始。 3、对“特殊客户”进行梳理，与销售沟通提前了解客户信息。 不断完善客户数据库，对客户信息进行全面梳理，根据客户特征进行分类，尤其是关系客户、媒体、律师等，对“问题”客户在交楼环节要予以重点关注，确保交楼工作顺利完成；同时利用“业主论坛”、“业主QQ群”平台，与客户紧密接触，及时解答客户提出的各项问题，了解客户思想动态,梳理“特殊”客户明细。 4、提升物业服务品质，通过服务提升客户满意度。 客户落定至客户收楼为客户“关怀”阶段，此阶段为提升客户满意度及项目美誉度 最佳时期建议奥瑞物业制定客户关怀活动计划，使客户更早了解项目进展及日后居住情况、物业服务细节，细致的客户关怀提升已入住业主的满意度，并起到对销售影响作用。 5、明确交楼原则。 （1）明确先交钱再验房最后领取钥匙的交楼原则； （2）明确供暖费不作为领取钥匙的必要条件； （3）明确在没有面积实测报告的前提下