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装修品质 材料：舍得选用丰富的高档材料 设计：舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，体现项目的水准和装修理想 工艺：聘请经验丰富的老工匠，像以手工方式打磨劳斯莱斯或者法拉利一样打造江盟时代的精装产品 产品细节加强之精装修 38,200之价格尺度 2017-12-11 38,200之价格尺度 产品细节加强建议之设计元素 增加公共区域设计：更有利居住环境、绿化和观景，住户有更多与外部景色接触的开放空间 将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导 充分利用公寓的平层优势，扩大产品的设计亮点 形成了自成体系的设计原则 2017-12-11 产品方向 ——注重装修材质 38,200之价格尺度 2017-12-11 注重装修品质 38,200之价格尺度 2017-12-11 注重装修细节 38,200之价格尺度 2017-12-11 外部细节环境处理 38,200之价格尺度 2017-12-11 38,200之价格尺度 19.8个亿 预计回款额 掌握节奏，保证去化速度和项目利润之间的平衡 营销策略： 推广风格及手段 宣传媒体及物料 核心宣传卖点 销售策略 价格制定及走势 推盘及销控政策 2017-12-11 满足价格和资金目标，需要强有力的营销手段 1986,000,000之资金目标 推荐一：高端商业定位提升住宅价值 已封顶的楼栋有五层商业，无论是通过商场、百货还是大型超市都无法提升项目的品质，且周边竞争激烈，更不易满足 商业定位：高端私人会所 2017-12-11 会所设置 1986,000,000之资金目标 会所大堂 女子休闲会所 男子养生会所 健身俱乐部 品鉴中心 2017-12-11 推荐二：关联高端品牌引导 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 推荐三：定制专属奢侈品 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 推荐四：异地高端项目嫁接 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 高端论坛：福布斯财富论坛 品质大师展：建筑的真谛 比赛活动：模特之星大赛 奢侈品展示：收藏时间的真迹 时尚活动：高端时装发布会 联谊活动：电影首映式 推荐五：高端营销活动 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 售楼处建议 销售现场功能齐备，分区合理 外围导示系统明显 外围空间尽可能留广场或者做景观示范区 内装温馨典雅 分区合理 景观示范区魅惑十足 外观高档气派 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 价格策略 高开高走，高调入市抢占市场先机 为了有一个良好的开端，项目应高价入市，树立项目高端地位。 小幅上涨，小步快跑 入市均价必须保证取得开门红，根据市场接受程度，结合销售进度，分阶段小幅上涨；每次上涨幅度不要太大，每次涨价时间间隔缩短一些，也就是小幅多次上涨。 价格倾斜，迅速回款 为确保快速回收资金，减轻项目风险，建议对一次性付款和短期内付清全款的客户给予价格上的充分倾斜。 市场调控机制 销售过程中根据特定时点上市场各因素的变化状况，对具体的营销周期、价格走势、价格升降幅度配合营销手段进行适时的调整 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 销售策略 前面的市场定位，营销策略、价格策略等一系列工作都是为了能够顺利地实现销售目标，因此这些工作实际上已经为销售策略的选择与技巧的运用奠定了基础。营销水平对于房地产价格影响主要在于：发现并找到需求，控制成本，提高附加值和控制销售运营周期。 销售组织 根据北小营地块项目的实际情况，发展商选择1－2家资质一级的房地产经纪机构察比较后确定由1家以独家代理与发展商组建联合销售体的形式，从项目前期开，全程参与项目的开发、销售工作，发挥各自优势，确保项目经营成功。 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 销售的时机与姿态 销售策略需要明确和解决的第二个问题就是，当项目进入到什么程度（时机）时以什么样的姿态入市销售？ 从理论上讲，以下是理想的销售时机： 物业已建成现房，且内外配套设施已全部到位；已经清楚地知道目标客户的特征与构成； 已经知道项目的价格适合目标客户；已经知道如何吸引目标客户对项目的关注； 物业管理模式，服务项目及收费标准忆确定；售楼所需的各项证件及法律文书已经办妥； 本项目竞争对手还在观望，等待市道转旺；其它外部条件也很适合； 1986,000,000之资金目标 2017-12-11 销售方式 销售方式有战术和技术两个层面的区分。战术决心我上销售方式主要指销售采取的主要或组合的手法，如直销、坐销等；技术意①我们用筑坝蓄水（造势阶段）—人工降雨（蓄势阶段）—开闸洪（形成阶段）—断续蓄水（保持阶段）对品牌四阶段做形象地比喻。 房地产销售