如何遏制国内房价疯涨.ppt

《房地产贸易》 主讲人简介 彭化 —— 2006年毕业于北京工商大学产业经济学，研究方向：贸易经济理论 发表论文 《加快内外贸一体化步伐，推进中国向贸易强国迈进》获商务部“十一五”规划社会征文三等奖，并收录于《内外贸一体化大趋势》 《流通产业的开放与创新》 2004年第3期 《北京工商大学学报》 《流通产业的开放与创新》 （全文转载）2004年第8期 《人大复印资料 》 《流通产业的开放与创新》收录于《创新贸易经济学》 《零售业人才匮乏凸显院校培养缺位》 2004.10.15 《中国商报》，并收录于《创新贸易经济学》 《内外贸一体化的微观实现模式》 2005年第2期 《北京市计划劳动管理干部学院学报》 《内外贸一体化实现模式的比较》 2004.12.07 《国际商报（理论头版）》 《按市场化原则进行产权制度改革与集团化运营》一文收录于《商业产权革命》 《加快贸易经济学专业的改造与创新》收录于《创新贸易经济学》 如何遏制国内房价疯涨 涨! 涨! 涨!  到处都在疯涨 深圳 上海 北京 长沙 潘石屹和邹涛 不买房运动发起人黯然收场 近几年来国内房价上涨原因是什么? ——是房地产开发商所指出的供求关系的失衡吗? ——是有人所指出的是房地产供给制度的缺陷吗? ——是所谓地价上涨、建筑材料及住房建筑的成本上升所拉动吗? ——其实，有这些方面的原因，但最根本的原因不在于此。 炒作! 炒作! 炒作!  到处都在炒作 截止2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米；目前全国空置率已达到26%。 按照国际通行惯例，空置率在5%－10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 空置率在10%－20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行； 空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。 空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成房产市场的焦点矛盾。 深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》表明，深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39%。 从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。业内人士指出，深圳持续上涨的房价为炒房者提供了获利空间，在半年内转手的住房比重超过30%，应属短期炒买炒卖现象。 阴谋乎？亦合谋乎？ 自2000年以来，房地产价格持续上涨。在2004-2006年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。 从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、大连、沈阳、厦门、青岛、深圳、成都等城市，其房价涨幅在很多时候都超过全国平均水平。 另一方面，全国房贷增速也同步高速上扬。1998年全国银行发放房贷426亿元，而2006年的房贷总额为49100亿元，7年间飙升了115倍。 国内房地产需求是在地方政府纵容下，房地产开发商与商业银行的配合而造就的市场的“非理性繁荣”。 首先，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。 比如，上海总是有人不断地强调上海未来国际大都市的远景、上海的土地如何稀缺，上海是全国人民的上海、是全世界人民的上海，上海的房价与香港、东京、纽约等世界大都市的房价相比有多少差距，以此潜移默化地改变购买者的价格标准与购买预期，纵容更多人进入房地产市场。这样做不仅可以抬高房价、创造政绩，还可以左右整个国家宏观调控的力度与方向。 其次，房地产开发商通过垄断的方式来操纵房价。除了直接操纵，房地产开发商还通过集体游说来改变政府的政策、通过媒体所掌握的话语权（因为房地产是国内