“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”.doc

“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”。 房地产信息一般可分为四类：“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”。 “知彼”——知道竞争对手的信息。 “知己”——了解自身的实力，风险承受力。 “知天”——把握开局的时机。 “知地”——分析环境信息。 开局： 房地产策划就是为实现房地产投资、开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划方案的活动，包括房地产经营战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等。 普通意义上的奇门作局，简单讲要从现有的诸要素形成的局面中，找到并整合出特别的创新出奇的局，以最少投入获得最大产出。它包括开局→析局→创局→选局→决局→作局→做局→运局→馈局→结局。 开局是房地产公司对有关信息进行综合考虑后产生的开发，投资特定房地产项目来满足市场需求的初步打算，它是房地产作局策划的第一步。 松下幸之助其经营理念：“用天下的人为天下办事，我出售的仅是一种服务。” 霍英东开创出售“楼花”的先河，“借”买主的钱为买主建楼，从而最大限度地扩大了购房对象，赚了个盘实钵满。 顺德的碧佳园能有今天的兴旺就是由于以教育带动房地产的成功开局。 房地产开局，主要还是为了提出一个投资开发的意向，形成初步打算，在一般情况下，开局应确立以下问题： １）能预测一个社会需求，并在这一需求来临时，能够满足这些需求。 ２）确立具体的地点，并使目标项目符合城市规划需求。 ３）确立自己有基本可行的建设渠道和足够的管理经验、能力。 ４）要同土地所有者保持联络，得到能使土地脱离市场的承诺。 ５）最后还要初步研究目标项目建设地点的自然条件，如开发经营的环境、土地承载力等。 房地产信息是指与房地产经营、开发、销售及其他情况相关的，有价值的情况的总和。 房地产信息一般可分为四类：“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”。 “知彼”——知道竞争对手的信息。 “知己”——了解自身的实力，风险承受力。 “知天”——把握开局的时机。 “知地”——分析环境信息。 房地产信息共有五大收集原则：　１）可靠性原则　　　２）及时性原则３）系统性原则　　　　４）适用性原则　　　　５）经济性原则 房地产开局就是要订一个初步的发展目标、打算。 开局的基本原则： 一、目标应符合“明确性“原则。 二、目标应简单、可行。 三、目标要有可塑性。 四、房地产开局要深谋远虑，要有预见性。 房地产开局策略重点考虑三个因素：房地产的地段位置；开局时机；房地产产品的质量。 房地产的地段位置就是指房地产项目所处的地理位置和社会位置。房地产项目的地理位置是先天形成的，但其社会位置既可以是先天的，也可是后天建设的。 房地产项目所处环境分为三类，即宏观环境、中观环境和微观环境。 一、宏观环境： １、宏观主要是指国家及当地政府对房地产行业颁布的政策法规。 ２、宏观经济环境是左右房地产行业规模、发展方向和速度的主要环境。 ３、宏观技术因素主要是指整个房地产行业的技术发展状况，房地产要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给房地产带来的影响。 二、中观环境 中观环境的分析就是要明白你在竞争中的地位及份量。 分析主要包括以下几个方面： １）地理环境，是指客观存在的自然环境。 ① 地理环境对具体房地产项目的制约。 ② 具体的房地产项目对周围自然环境的影响。 ２）人文环境。人文环境对房地产业的微观环境，特别是对市场因素有不可低估的作用，因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成市场的主要因素。 ３）市场需求。需求状况对房地产商品发展方向、数量、质量、结构和价格等都有导向作用。 ４）竞争环境 三、微观环境 对微观环境的分析，主要就是对欲买房人群或欲租房人群的调查。如果开发住宅小区，通过分析主要解决价格定位、区位利润设定、主打房型设定、室内空间区隔设定、容积率、小区规划、物业管理等问题。 在作微观环境分析时，应注意两点： １）要通过定点访问，去发现不同层次、不同身份的人，他需求的共同点和差异是什么，而其中差异应当是最主要的。 ２）要找大感觉，不能钻牛角尖。 析局 房地产市场环境分析研究就是要分析和预测未来一定时期内各种房地产环境的需求量，并将这种需求量同现有实际的供量相对比，房地产市场环境分析一般可分为两种类型：专项房地产市场分析，定点房地产综合分析。 １）专项房地产市场分析是指为了满足某一专门需要而进行的房地产市场分析。定点房地产综合分析是指分析一块特定土地的最佳经济利用。 ２）可控因素的分析是指对可由房地产项目策划主体自己控制调整的因素的分析，不可控因素的分析又称为环境分析。 可控因素的分析主要有： ① 对房地产项目本身的分析。 ② 价格分析。 ③ 销售渠道的分析。 不可控因素的分析主要有： ① 政治法律环境分析。 ② 经济环境分析。 ③ 消费者