上海刚泰国际城项目策划报告.ppt

SWOT分析 SWOT--- STRENGTH优势 项目自身规模优势明显，总建面60万㎡，如此大规模开发有利于聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。 项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得天独厚的景观与环境优势。 野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广 周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形成竞争 刚泰自身的品牌优势，由于刚泰在上海已开发了多个楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础 SWOT--- WEEKNESS弱点 边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。 公交线路缺乏，交通运能不足。 产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起警惕。 南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对本案直接造成一定的影响。 SWOT--- OPPORTUNITY机会 在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商引资直接带来本案大量的优质客户。 规划中的市域快速铁R3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。 随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后，将大幅加大开发力度。 规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提升有一定的帮助 。 SWOT--- THREAT威胁 “三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢 2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。 海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民心，相对于本案来说海港新城有着先入为主的优势，届时将会是一大竞争对手。 客户篇 客户篇---客户导向分布图 客户篇---预期客户期段分布 产品篇 产品篇---本案运作基本概念 打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城， 把“造城运动”发挥到极至。 产品篇---本项目思考的几个主题 人口与开发序列 商业与开发序列 土地价值与开发序列 产品与开发序列 产品篇---产品基本构想---住宅 住宅： 住宅以街区形式（block）排列，形成相对独立、安全、私密的组团，既利于生活又利于管理 ?住宅区的建筑形态按照自东向西依次增高的排列方式布局，逐步提升容积率的使用，同时也逐步提升楼盘形象档次 ?整体住宅布置有层次感，与小区环境相结合，增强视觉效果 由于区域因素决定了整体经济水平不高，本案房型应以经济房型为主，二房主力面积在90-100㎡左右，三房则控制在110-130㎡之间 产品篇---产品基本构想---商业 商业： 根据总建筑面积600000㎡，每户100㎡计算，约有6000户，按照每户三人计算，那么整个社区约有18000人次左右，加上一些流动人口，预计20000人左右，根据人均商业面积1.5㎡计算得出本社区商业面积在30000㎡左右, 加上引入两家中型超市，得出本案商业面积定于35000㎡左右比较合适。 商业形态以集中商业为主，形成集中商业效应，确定区域内的商业中心地位，建议引入中型超市 由于建筑物按规定必须退出河岸一定距离，且受洪三港通航的直接影响，在河岸两侧如建造住宅必将受到噪音的严重困扰，因此两侧河岸沿线建议建造商业来缓解噪音，同时将河岸进行美化改造，化劣势为优势，形成小区内的景观区域 产品篇---产品基本构想---公建配套 公建配套： 由于周边配套的不足，本案自身的公建配套一旦形成特色将会成为区域的亮点，对人气的聚集和造城效应的打造起到至关重要的作用。 建议本案与一些知名度较高的重点学校接洽，引入办学。初步想法是这些学校的规格一定要比“惠南镇”上的学校高，甚至于做到南汇最好，这样才能形成自身优势。 医疗机构的起到了安抚民心的作用，特别是对老年人来说，为其提供了极致的方便。初步想法本案医疗机构规格不用太高，只要能进行一般的日常门诊和护理就行。 本案地处偏远，没有完善的交通网络直接到达，因此解决交通问题也成为一个突出问题。初步想法，先成立社区班车通达各重要站点，由于社区班车一般都会亏损，待小区成熟后再与公交公司联系引入公交线路。 其它配套从居民生活需求和社区需求出发，如酒店、银行、邮局、菜场、图书馆、休闲健身场所等。初步想法可以成立一家俱乐部性质的休闲健身场所，包含球类、游泳、健身房、图书馆等项目的综合场所。 产品篇---产品基本构想---环境 环境： 整个新城要有中心环境区域，使