融创玖玺国际商业地产定位报告.doc

目录 一、项目基本信息 1 二、项目周边状况 2 1、周边配套 2 2、周边交通 2 三、市场研究 3 1、2012年重庆商品房市场综述 3 （1）、2012年市场总体情况 3 （2）、历年重庆主城供应成交情况 3 （3）、历年主城商品房月成交量 4 （4）、2010年-2012年主城各月商品房成交均价 5 （5）、2012年各区成交量及成交均价 5 （6）、2011-2012年各类住宅成交面积及价格 6 （7）、户型分析 6 （8）、分析小结 7 2、重庆五大商圈商业市场研究 8 四、南坪中心板块市场研究 9 1、简介 9 2、南坪周边经济板块分析 10 （1）、茶园新区与南坪：产业链联动效应 10 （2）、弹子石CBD与南坪：联合带动南岸商务休闲发展 10 （3）、江南大学城与南坪：作为商贸辐射重要区域 11 3、南坪用地现状分析 11 4、南坪中心目前商业业态分布 12 5、南坪中心现有规划发展方向 13 6、结论 13 五、竞争分析 14 1、已有项目 14 六、项目SWOT分析 22 七、项目定位 23 1、形象定位 23 2、产品定位 24 3、客户定位 24 八、项目建议 24 1、公寓户型 24 2、立面 26 3、内部装饰 27 4、价格建议 27 5、内部配套建议 27 融创玖玺国际商业地产定位报告 一、项目基本信息 占地面积：46666平方米 建筑面积：320000平方米 容积率：4.12 开发商：重庆融创亚太实业有限公司 行政区域：重庆市南岸区 区域板块：南坪中心板块 项目位置：重庆市南岸区国际会展中心（凯宾斯基酒店旁） 资料来源：搜房网 二、项目周边状况 1、周边配套 商业配套：百联商厦、重百、万达广场、新世纪、万千百货、星光时代广场、红星美凯。龙、沃尔玛、家乐福、百盛、国美、苏宁；对岸的解放碑时代广场、大都会、重百、新世纪、太平洋百货、家乐福、国美、苏宁、日月光广场、英利IFC、创汇首座MEE、NOVO百货、等。服务配套：中国银行、建设、招商、农业、农商行、国家开发银行、渣打、汇丰、华夏银行、工商银行、南华证券、西南证券等。 周边的五星级酒店：凯宾斯基、希尔顿(上海城)、、艾美、长嘉汇项目酒店、阳光一百项目酒店、1891项目酒店、喜来登、海棠晓月项目酒店、丽笙世嘉、融侨项目酒店、洲际、海逸、威斯汀、豪生、万豪、希尔顿(两路口)。 医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。 周边景观：长江江景资源。 周边公园：南滨路公园，重庆游乐园、南坪商圈的城市繁华。 医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。 2、周边交通 轻轨3号线，121、115、819、168、149、125等40余条公交路，到最近的会展中心站步行约1-2分钟。国际会展中心车站：40多条公交线路，苏家坝公交车站：20多条公交线路，长江村公交车站：20多条公交线路。 距菜园坝火车站(重庆高铁始发站) 约3公里，从菜园坝大桥到火车站3分钟；距龙头寺火车站约9.9公里，从长江大桥、黄花园大桥、龙头寺转盘到火车站26分钟；距机场约25.8公里，从长江大桥、黄花园大桥、机场高速到机场42分钟。 三、市场研究 1、2012年重庆商品房市场综述 （1）、2012年市场总体情况 2012全年综述： ◆ 市场新增供应2115.27万方，比去年同期增加26.08万㎡，同比增加1.2%； ◆ 市场成交面积2267.61万方，比去年同期增加723.6万㎡，同比增幅46.9%； ◆ 市场成交金额1529.85亿元，较去年同期增加474.15亿元，同比增幅44.9%； ◆ 市场成交价格6746元/㎡，较去年同期均价下降60元/㎡，同比降幅不足1%。 （2）、历年重庆主城供应成交情况 重庆主城2007-2012商品房供销价格走势 ◆ 2008年受金融危机影响，市场供大于求，供需矛盾突出，供需比为1.55:1，但通过2009年、2010年房地产市场的逐步回暖，市场消化速度加快，到2010年底，07-10年合计市场存量300余万方。在2011年由于开发商对市场过于乐观的预期，和市场反应的滞后，加之宏观政策影响，市场供需矛盾再一次凸显，供需比为1.35:1，截止年底市场余量为840余万方。 ◆ 2012年12月底，全年供需基本平衡，总供应略显吃紧，但历年存量仍有近700万方待消化，按照2012年市场月均消化速度，需要近4个月去化时间。 （3）、历年主城商品房月成交量 2007-2012月均成交量 ◆由历年月均成交量可以看出，重庆主城在市场极度繁荣情况下，成交量为190万方/月（2009年、2010年），一旦遇到宏观政策调整，市场极度低迷期时，市场消化量在110万/月，与