上海老旧公房管理与运营机制研究.docx

上海老旧公房管理与运营机制研究上海老旧公房管理与运营机制研究詹水芳齐峰上海(上海市发展改革研究院200032)内容摘要:公房是我国计划经济年代的产物，上海直管公房、售后公房在当前管理运营中存在诸多突出问题。公房管理涉及的内容非常宽泛，包括房屋买卖置换、租金费用收缴、邻里纠纷调解、违章搭建处理以及房屋的维修维护等，是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，也是城市建设和管理的重要内容。完善上海老旧公房管理与运营机制，应提高物业费收缴率，加强物业管理企业自身建设，健全公房服务收费机制，加强相关政策法规的执行力度，加大政府投入，完善业主大会自治机制等。关键词:老旧公房管理运营机制物权承租权中图分类号:C913．31文献标识码:A文章编号:1005－1309(2013)07－0077－008一、研究范围的界定公房制度是新中国成立后，在城镇土地及房屋国有化背景下建立起来的，以房屋公有、国家统一调配使用、使用人支付租金为主要内容的城镇房屋产权制度及管理制度。公房的大量存在实质上是我国长期实行住房福利化的结果。在公房制度内部，形成了直管公房、系统公房、售后公房三种类型并存的局面。直管公房，指的是全民所有和集体所有的房屋，由房管局或授权单位直接管理。系统公房，指的是国有企业、事业单位所有，并且自行管理的住房。20世纪80年代以后我国实行城镇住房制度改革，住房福利分配制度逐步淡出历史舞台，上海也由此加快了公房的出售进程。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”，也就是售后公房。虽然系统公房在政策层面纳入公房范畴，但由于它由国有企业、事业单位自行管理，暂不列入本文研究范围。因此，本文主要是围绕上海直管公房、售后公房在管理运营中存在的突出问题展开探讨，以提出有针对性的政策建议。收稿日期:2013－06－21基金项目:2012年度上海市政府决策咨询研究重点课题(项目编号:2012－A－13－B)。作者简介:詹水芳:上海市发展改革研究院城市区域经济研究所助理研究员。齐峰:上海市发展改革研究院副院长。—77—2013年第7期二、上海老旧公房管理运营存在的主要问题分析(一)上海老旧公房的基本情况随着公房出售进程的不断深入，上海公有住房的数量以及在住宅总量中的比重不断下降。根据上海市统计局公布的数据，在对“每百户城市居民家庭房屋产权构成”的统计中，2004～2010年产权类别为租赁公房的比例分别为25．9%、25．5%、23．8%、20．4%、17．4%、16．3%、16．4%，呈现逐年下降的趋势。由于老旧公房(不包括廉租房、公租房)不会再有增量，只会不断减少，可以预见，在未来的一段时间内，在过去计划经济条件下形成的公有住房制度会逐步消失。住宅的社会保障功能将通过廉租房、经适房、公租房等新的住房制度来实现。尽管如此，从现实的角度看，上海旧的公有住房在数量上仍大量存在。截至2010年底，上海市、区县直管公房尚有59万户，建筑面积2389万平方米，其中市直管公房55．84万户，建筑面积2201．86万平方米;系统公房25万户，建筑面积1419万平方米。另有市(区县)代管产、宗教产、落政代经产等按照市政府规定的租金标准执行的房屋4万户，建筑面积181万平方米。以上房屋总计88万户，建筑面积3989万平方米，其中居住房屋85．63万户，建筑面积3551．77万平方米。同时，上海自公有住房出售政策实施以来，已累计出售公有住房182．98万套，建筑面积9868万平方米。其中，2010年出售公有住房2．67万套，建筑面积142．12万平方米，回收购房款4．9亿元，扣除维修基金后净归集额3．16亿元。(二)共性问题当前，上海还存在着为数甚多的老旧公房，由于各种原因，公房的日常维修和管理运营存在很大困难。不少物业公司已经陷入入不敷出、难以为继的局面，许多企业在亏损经营的情况下，纷纷退出管理，造成小区管理空白，给小区的环境、业主的财产、安全带来巨大的隐患，也严重影响了社区的和谐稳定。据初步统计，仅2010年和2011年两年，上海就有53个公有住宅售后小区的物业服务企业退出小区管理，还有83个公有住宅售后小区的物业服务企业打算退出小区管理。从表象上看，公房小区普遍面临如下几个问题:1．房屋构造简易，设施设备老化。与其他类型的居住物业相比，公房小区呈现如下特点:一是房屋构造简易。由于受当时客观条件和技术水平的局限，老旧公房普遍采用砖墙、砖木或预制板结构，构造简易，建造标准低，容积率较高。二是配套设施不足。小区内安保监控设施、消防设施普遍缺失;缺少物业管理用房、绿化面积小，车棚、停车位不足，体育健身设施和文化活动空间缺乏。三是设施设备老化。小区房龄普遍在二三十年以上，有些甚至长达百年，由于历史原因失修失养问题突出，墙面开裂、屋顶漏水、钢筋暴露腐蚀，小区道路凹凸不平，