南坪古镇整体定位丶物业发展建议及招商推广策略.doc

* * 谨呈：九寨沟宏义投资有限公司 南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略 一、项目整体研判 二、项目整体定位 三、产品发展建议 四、商业古镇招商及运营策略 五、整体营销策略 * Part 1 项目整体研判 一、项目属性研判 二、项目客群分析 三、国内旅游商业项目分析 四、九寨沟旅游分析 五、结论 * 东部和北部与甘肃省文县、舟曲、迭部三县连界。 南部和西部同四川省平武、松潘、若尔盖接壤，是大九寨交通网络的重要枢纽之一。 项目距离成都约435公里，九黄机场约120公里，九寨沟风景区入口约40公里。 未来还是东环线进入九寨沟县的第一站，区位优势极为明显。 永丰花园 九旅花园 九寨花园 九乐花苑 永丰村寨 南坪古镇周边分布着永丰新区的主要社区，同时毗邻永丰上中下寨，是联接整个片区的重要枢纽。 一、项目属性研判 无论放眼大区位或片区区位，??目均具有成为旅游集散中心的先天优势 1、区域分析 * 旅游学院 九寨花园 白水河 永丰村寨 南临白水河；内部分布有水塘，东南部还有温泉资源； 周边山势雄伟，具有良好的景观资源 古朴风味的本地村寨，提供了大量的本土元素可加挖掘与利用。 周边环境为项目提供了打造文化体验、亲水公园的基本素质。 2、项目四至 * 3、项目SWOT分析 项目优势【S】： 自然资源：位于九寨沟区域之内，自然生态资源之稀缺性之独特，绝无仅有； 人文资源：九寨沟县历史源远流长，周边分布着大量的历史遗迹，也有生动的民俗风情，这些都为将来构建度假体系提供有力的支撑，丰富今后的度假内容； 区域规划：九寨沟县政府重点规划打造的区域； 项目规划：九寨沟县历史民俗万象精华的集中展示区。 项目劣势【W】： 位于九寨沟新县城，距离九寨沟景区较远。 项目宗地偏小，商业纵深不足。 项目机会【O】： 九寨沟旅游规划方向的战略型转变，“沟口游，县城住”的规划方向，也为项目的发展奠定基础； 九寨沟目前尚无一个集特色客栈、本地特色餐饮、高档旅游商品、体现九寨民俗风情且参与性强的大型娱乐街区，这也为项目的开发和运作带来机会； 交通路网的不断完善，也将为项目今后的发展提供有力支撑。 项目威胁【T】： 目前国内运营良好且知名度较高的旅游度假项目，易造成客户的对比心理。 * 综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视公园等基本条件。 4、分析结论 * 目标客户群 目标客户群分析 九寨沟的游客群 自助游客 自助游客已经逐渐成为主流的旅行方式，主要集中分布在25～45岁中青年，他们富有冒险精神，喜欢新奇之物，神秘事物，喜欢到风景优美之地感受自然或风土认人情，当丽江、阳朔、凤凰、甘孜走遍之后，他们还可以去哪里？本案的出项将为他们提供这样一个场所。 跟团旅游者 九寨可以玩七天吗？自助游一路走走停停可以，跟团却很难玩七天。玩三天 其余四天怎么办？本案出现后九寨就可玩上7天，没事可以在周边寨子转转，或者待在古镇里面晒晒太阳…… 有那么一群人，他们渴望九寨成为一个可以让他们玩长点的地方。 本土居民及外来常住人群 目前九寨沟县尚未出现较为集中、品类丰富的娱乐区，本地居民及外来常住人群日常的娱乐生活枯燥单一。南坪古镇的开发，应在一定程度满足这部分人的需求。 二、项目客群分析——游客 目标客户群 需求分析 投资者 在当前的房产政策下，普通房产投资者正在逆转思路，从住宅投资转向其他方面，本案成为其中一个可能。 经营者 全国范围的商家 在全国范围内，无论是特色商家 还是主力店商家，都在寻找具有特色的项目入驻，不但可增强效益，更可增强品牌知名度。南坪古镇无疑具有如此吸引力。 九寨本地商家 虽然拥有得天独厚的九寨沟风景区，但是除了景区商家获益之外，县城商家依然以本地人为消费群。利润较低，他们需要一个统一打造的具有集群效应的商业群吸引游客，进而获得较高利润。 游客变商家 纵观国内旅游发展市场，无论是丽江、鼓浪屿、还是三亚，都存在大量的将生活融入经营的商家，他们在寻找一种生活方式，丽江开店年年攀升的经营成本，已经充分说明了游客对这种生活方式的热衷，本案具有巨大的市场空间。 项目客群分析——商家 * 综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有广泛的市场基础。 1、省内代表项目——平乐古镇 平乐古镇 三、国内旅游商业项目分析 平乐古镇古称“平落”，其历史可追溯至上古时代，迄今已有两千多年的历史。素有“一平二固三夹关”的美誉。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及成都市“十大魅力城镇”。古镇区有明清时期建筑面积达23.54万平方米，保存完好程度达85%。 平乐古镇