南昌精装loft研究.ppt

《精装loft研究》 谨呈：**** 此报告仅供客户内部使用。未经大城创行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 精装loft 研究框架 Loft 研读 Loft 产品多维度分析 样板房赏析 Loft 研读 资料来源：文献检索、大城分析 概念：在建筑角度而言，指由旧工厂或者旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。 概念延伸：如今在我国Loft 已不再是最初的专指旧房改造的空间，而是演化为一种建筑风格、一种文化、一种时尚的居住方式。 要素特征 Loft定义要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。 灵活性，少墙壁和隔断及无限定的面积成就自由灵活、无分隔、开放的流动式空间模式 透明性，明亮通透的大天窗及简洁明快的整体风格，私密程度较低 艺术性，业主可自行决定和设计风格与格局 区别于Soho Soho ——Small Office (and) Home Office的缩写，从房地产角度指具有自由办公的空间。 Loft 产品已在国内迅速扩展 国内已经形成体系的Loft 建筑群主要有： 北京大山子地区798工厂 上海苏州河畔Loft 群落 昆明“创库” 杭州京杭大运河畔的Loft 49 南京城西仓库区 重庆“坦克库” 市场供应维度分析 项目名称 区域 商圈 均价 （元/m2） 价格区间 唐宁街 红谷滩新区 红谷滩CBD商圈 公寓：13500元/㎡ 写字楼：13000元/㎡ 12000元/㎡~19000元/㎡ 世茂天城 红谷滩新区 红谷滩CBD商圈 公寓：12000元/㎡ 双层Loft写字楼：12000元/㎡ 11000元/㎡~12000元/㎡ 联泰香域中央 红谷滩新区 红谷滩CBD商圈 7800元/㎡ 6500元/㎡~12000元/㎡ 力高滨江国际 西湖区 朝阳新城 13000元/㎡ 11000元/㎡ ~15000元/㎡ 保利香槟国际 青山湖区 高新开发区 8200元/㎡ 7800元/㎡ ~8500元/㎡ 资料来源：文献检索、大城分析 多数LOFT楼盘周边通达性高，交通便捷 地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域 城市居住成熟区域，周边配套设施完善 目前LOFT产品多数集中于红谷滩新区 产品维度分析 项目名称 开盘时间 产权 均价 （元/m2) 主力户型面积 （平米） 层高 交房标准 唐宁街 公寓：2012年11月 50年 公寓：13500元/㎡ 写字楼：13000元/㎡ 公寓：43㎡~68㎡ 写字楼：130~1200㎡ 3.9米 公寓：精装 写字楼：毛坯 世茂天城 2011年9月 70年 公寓：12000元/㎡ 双层Loft写字楼：12000元/㎡ 50㎡~1000㎡ 4.2米 公寓：精装 写字楼：毛坯 联泰香域中央 2011年11月 50年 7800元/㎡ 50㎡~60㎡ 4.5米 毛坯 力高滨江国际 2012年12月 70年 13000元/㎡ 47-120㎡ 4.5米 精装 保利香槟国际 2012年6月 70年 8200元/㎡ 40~60㎡ 5米 毛坯 资料来源：2012年搜房网及新闻发布、大城分析 南昌LOFT项目多为2011年后开盘，且很畅销，市场有较大需求，故该产品在南昌具有较大发展潜力 多数LOFT为商业40、50年产权，部分项目为住宅70年产权 LOFT单层公寓面积多在50~70平米 LOFT 单价与同品质平层比较，一般要高出30%~40%。 目标客群构成 年轻人士首次置业客群 多次置业投资客群 外地移民客群 青睐自主空间设计客群 客群维度分析 目标客群特征 单身或已婚无子女；个性、年轻、时尚、追求与众不同；收入较高，敢于消费，但工作时间短、积蓄少； 抱有投资心态，追求区域升值空间，追求回报； 看重项目地段优势，及周边成熟完善的配套，追求立足都市的生活平台。 Loft 商办空间设计维度：公共性私密性 制造“大环境，小空间”的环境效果 注重整体与局部的协调：结合整体大环境和人对空间的依赖性考虑因子，选择适当的组合形式，利用现代建筑材料创造丰富通透而具有立体感和层次感的空间效果。。 分割、解构的过程中，协调个人私密空间和公共空间的关系与统一 个性化与私密性，是人的一种基本心理需求。进行空间设计时，不仅要考虑“共性”，还应注重个体人的“个性”即私密空间。 创造良好的商办环境，以保职场人士的身心健康 Loft 大都建造在CBD商业区，建筑密度过于密集，所以其外观是单面通透的，这就造成了外部与内部环境的相对隔绝，因此设计师在做LOFT项目设计时，就必须认真思索如何创造一个具有“良好环境”的办公空间 “良好环境”不只是包括空间分割合理、空间优化与功能性合理，并且在通风、光线和隔音这些构成商业建筑的物理环境方面，尽量做到将内部空间与周围环境相融合，合理地对建筑空间进行优化组合