巴彦淖市、阿拉善盟、乌海市土地利用与房地产市场.docx

近几年巴彦淖尔市、阿拉善盟、乌海市土地资源特点与房地产市场简析乌海市土地资源和房地产特点简析一、乌海市简介。乌海市位于内蒙古自治区西部，地理坐标为东经106°36′～107°08′，北纬39°13′～39°54′，平均海拔1150米，南北长约69公里，东西宽42公里，总面积167236.46公顷。行政辖区内辖海勃湾、乌达、海南3个区、5个镇和15个街道办事处。乌海市地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北与西北地区交汇处，东北、华北通往西北的重要交通枢纽，“宁蒙陕”经济区的结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏经济开发运行的东大门，在国家实施的西部大开发战略中占有重要位置。2010年乌海市总面积167236.46公顷。除高山、裸岩等难以开发利用的土地外，其中：其中农用地124697.62公顷，建设用地18708.64公顷，其他土地23830.20公顷。农用地中耕地5766.84公顷，园地721.88公顷，林地5740.05公顷，牧草地109765.59公顷，其他农用地2703.26公顷。建设用地中城乡建设用地14884.18公顷，其中城镇工矿用地12746.61公顷；交通水利用地3610.99公顷，其中交通用地2152.60公顷，水利设施用地1458.39公顷；其他建设用地213.47公顷。乌海市现辖海勃湾、乌达、海南三个县级行政区。总人口2011年末为54.14万人,其中城镇人口51.13万人，城镇人口比重94.44%，农区人口3.01万人，农区人口比重5.56%。共有25个民族，其中少数民族24个。二、乌海市土地利用结构1.土地利用类型受自然条件的制约，地域上呈条带状分布。由于受地形、矿产、光、热、水资源、土壤类型的制约，土地利用类型在地域上呈条带状分布。耕地、园地主要分布于黄河两岸、二级阶地；林地主要分布于黄河两岸、铁路沿线；独立工矿用地主要分布于东部、西部煤层露头区一带。2.垦殖系数低，天然植被多。由于受自然条件、社会条件的影响，乌海市垦殖系数很低，垦殖率仅为4.7%，人均耕地仅0.62hm2/人。远远高于其他各类用地的比例。3.土地利用结构不成熟,生态效益差。耕、园、林、渔用地比重较小,特别是林业用地面积远远低于自治区平均水平。而牧草地,特别是沙化牧草地比重大,从而形成自然景观荒凉、抵御自然灾害的能力极差。全市林地面积5740.05公顷，有林地仅1497.57hm2，远远低于全国和全区平均水平，未能起到调节气候、美化环境的作用。4.矿产资源丰富，建设用地发展建设快。乌海市丰富的矿产资源,保证了工业“粮食”，带动了相关产业的发展,致使建设用地大幅度增加，形成了以工矿用地为主的用地格局。5.土地质量较差,开发利用难度大。地形、地貌、气候、植被、土壤、水文构成土地的自然综合体,由于上述诸因素的先天不足,从而制约了土地资源综合的、全面的开发利用。在开发过程中,必须培肥蓄水,防风固沙,这些措施相对地增加了对土地和投资量,增大了在时空上的利用难度。三、房地产市场需求简析土地市场是一个比较复杂的市场，涉及到社会的各方面。所以在分析土地市场变化趋势的时候，要选其中最能说明问题的一方面进行分析，而房地产市场可以说是土地市场一个很好的映射。在本文中主要分析了2007年至2011年乌海市房地产的变化趋势，并反映出近几年本市的土地市场情况。通过查阅资料，并结合近五年内我国房地产行业的供需情况。通过分析近几年乌海市商品房销售面积和销售额、商品住宅销售面积和销售额，通过这些数据可以比较客观的反应乌海市近几年的土地市场趋势。如下表：表1：乌海市2007-2011年房地产行业趋势指标年份商品房销售面积（万m2）销售额（亿元）比上年增长(%)商品住宅销售面积（万m2）销售额（亿元）比上年增长（%）200715932.0181.6148.528.8896926.7516.4131.5925.0113.2201083.4527.2360.175.4022.48414645.0865.57103.4136.4862.28注释：2009年房地产投资5.38亿元，比上年下降18.4%。通过对2007年至2011年乌海市房地产整体的思考以及调查数据，可以得出：过去几年里，在全国房地产行业发展的大趋势下，乌海市的房地产的需求也是逐年上涨的，从2007年开始，无论是商品房还是其中的住宅销售额都比上一年增长很多，这说明在城市经济高速过程中，社会对于房地产的需求也是逐年上涨的。根据经济学中土地市场的供需平衡理论，当社会对某一商品的需求增加时，就会带动这一商品价格的上涨。同样，房地产是一个很大的市场，随着乌海市整体经济的发展，人们必然会增强对房地产的购买力，并随着市场机制的条件，房地产就会升值，如果升值的速度超过了人们的购买力，房地产就