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预约合同继续履行之实务案例评析 　　摘 要 随着《最高人民法院买卖合同司法解释》的颁布对于预约合同的概念的首次规定，关于预约合同是否适用继续履行又引发了理论界和实务界争议，本文主要从实务界对此的不同做法得出笔者对于继续履行问题的观点及理由，希望借此能够对案件确定是否适用继续履行有一定的帮助。 　　关键词 预约合同 继续履行 实务案例 　　一、预约合同的含义 　　所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。根据《布莱克法律词典》的定义，“预约，是指由一个人做成的契约或约定，它具有排除这个人合法的进入另一项性质相同的合同的属性。将来应订立的合同成为本合同，而约定订立本合同的合同则为预约合同。2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号，简称《买卖合同司法解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从该条规定可以看出，所谓预约就是约定在将来一定期限内订立合同。从这上面解释可以看出预约合同本身就是一种契约，它的标的即订立契约的行为目的是确保将来与相对人订立特定的合同。预约合同是具有独立性、期限性、内容应当明确具体、诺诚性等特征。 　　二、实务案例评析 　　预约合同当事人若未按合同约定诚信地履行应尽义务，依法应承担违约责任。《合同法》规定了违约责任的形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、减少价金等等。实践中，有关预约违约责任争议颇大，尤其集中在继续履行这一问题上，下文着重分析法院对此问题的不同态度。 　　（一）肯定的态度 　　法院对预约合同是否适用继续履行的问题持肯定态度并不多见，笔者在所能搜集到的法院判决书中，见到的唯一的一个判决强制当事人缔结本约的是”陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案。 　　案例1：2000年11月11日，陈小红与福田公司签订了《福田花园预定单》，双方就房屋的面积、单价及交房日期均已达成合意，并约定陈小红应在接到福田公司通知后10日内与其签订商品房预售合同。而福田公司随后向陈小红发出一份通知，称由于成本增加，仅愿以时价的九成出卖房屋，若陈小红不愿购买，福田公司欲双倍返还订金。陈小红对此表示反对并要求福田公司按原协议继续履行。双方协商未果，陈小红遂诉至法院，请求判令违约方继续履行预约合同。 　　原审法院以双方未能达成合意，即该预订单之签订商品房预售合同的目的无法实现为由，驳回了陈小红的诉讼请求。陈小红不服一审判决，遂向浙江省高级人民法院提起上诉。 　　经省高院审理后认为，双方当事人签订的预订单已具备了商品房买卖合同的主要条款，且依据预订单之约定，所谓签订商品房预售合同，仅需双方办理有关的合约手续，预售合同的主要条款以预订单为准，而其他条款则依商品房预售合同的格式文本和交易习惯而定。因此，并不存在法律上或事实上不能履行的情形，故判令福田公司继续履行《福田花园预订单》。 　　案例3：2003年5月5日，浏阳市某有限公司（原告）与王B（被告）签订《浏阳市农副产品大市场蔬菜肉禽水产批发城（二期工程）内部认购单》，双方约定了被告认购门面的面积、房款及付款方式，同时还约定了签订《内部认购单》后，在蔬菜肉禽水产批发城正式公开发售十日内签署《商品房买卖合同》。其后，被告虽多次催促原告交付门面，但最终都因原告未取得“商品房预售许可证明“而未能履行。原告遂与被告协商退还其交付的定金，但被告坚持要求交付门面。双方协商未果，原告诉至法院，请求法院判令解除合同。 　　法院认为，本案中《认购单》性质为预约合同。”商品房预售许可证明“虽为法定的商品房预售的前置条件，但不影响预约合同的效力。因该《认购单》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，故应认定为有效，被告可以请求原告履行订立《商品房买卖合同》的义务。但原告尚未取得许可证明，则无法签订《商品房买卖合同》，故判决解除《内部认购单》。 　　（二）否定的态度 　　较之肯定的态度，大多法院却不赞成预约合同适用继续履行。 　　案例3：蒋新琼（原告）与郴州市苏仙区城镇建议综合开发公司（被告）于2007年4月13日签订“房屋内部认购书”，约定了认购房屋的面积、价款等内容。2011年11月18日，双方就所购房屋再次签订“内部团购协议”，约定双方于2012年3月30日前签订《商品房买卖合同》。后由于开发项目名称改变，被告表示愿与原告重新签订“认购协议书”《但房屋面积及价款均要增加，原告则表示重新签订协议，但只愿意增加面积，不愿意增加价款。双方协商未果，