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房产问题讨论 (地段价值,房产价值构成等) 地段价值 所谓房价中蕴含的地段价值，归根究底就是对公共资源的占有便利程度所决定的。 要一一详述上海各类公共资源的分布稀疏情况比较复杂，但有一个简单的方法可以帮助我们判断。 在市政规划中，公共资源势必是依附于公共交通的， 只要看看上海的地铁规划图和高架道路规划图，就基本可以判断出，在长期的市政规划体系中，公共资源的大致分布疏密情况了。 以此为观察点，泛意义上的内环以内地段，对公共资源的占有，具有相当的优势。 也许在过去的一年中，中外环的房价涨幅要大于内环，但我认为这主要基于广大民众收入水平的绝对数限制而导致的暂时性情况。在经济持续发展，民众收入水平持续上升的假设前提下，中外环的房价将形成对内环房价的倒逼态势。假想一下，当中外环和内环同等品质房屋价格越来越接近的状况下，人们会选择抛售中外环房产，置换内环房产，还是抛售内环房产，置换中外环房产。 即使有些TX可以列举出中外环的房产所具有种种优势，但由于中外环土地供给的相对充裕性，这些优势的复制性较强，长期来看，随着供给的增加，这些优势最终将无法形成对中外环房价的有效持续支撑。 同时，由于内环土地天然的稀缺性，在房价快速上涨时期，由于开发成本的高企，确实会导致无法实施大规模的开发改造的状况，但当房价调整时期，内环反而会形成大规模改造态势，以规划改造开发等种种名义空置出来的土地有很大可能会囤积在地方政府以及相关利益团体手中，待到房产复苏期，这些地皮的规划选择，将只能是商务中心、各类公共设施，以及豪宅等高端物业，从而真正体现出内环土地的地段附加值。 房产价值的组成 为了方便大家对房价合理定位，新年伊始，在此对房价做一个粗略解析。 房产的价值主要由三个部分组成：土地价值、建材价值、附加使用价值。 土地价值是房产投资价值的决定性因素，等于房产土地使用面积和土地面积单价的乘积， 很多郊区豪宅的房产单位面积价格与市中心豪宅的房产单位面积价格接近， 但郊区豪宅的土地使用面积要远大于市区豪宅，郊区土地的单位面积价格则远小于市区， 此消彼长，再结合其他附加因素，最终形成了接近的楼盘均价。 对于单一性质的楼盘而言，这其实就是容积率对房价的影响，郊区楼盘的容积率一般偏小，市区楼盘的容积率一般偏大。 值得引起注意的是，公寓别墅混合型楼盘的容积率假象， 楼盘的容积率是平均出来的，在混合型楼盘中，真正的土地价值体现在别墅项目上，别墅占据了大量的土地使用面积， 公寓只是挂了个低容积率的虚名，并没有占据与容积率相应的土地使用面积。 建材价值是纯消费性价值，包括了房屋建筑材料和装修材料价值，建材价值决定了楼盘的基础品质，使用者的居住舒适程度， 但这都改变不了这部分价值会随着时间的推移而折旧损耗的客观事实， 当然不排除部分楼盘挺过岁月的煎熬，变成历史保护建筑，最终实现质变的可能。 附加使用价值比较笼统，房产附加的各类特定资源使用权价值都可归属此类，这是同地段同类型房源价差形成的决定性因素。 比如景致使用价值，房屋面向中心花园，或者享有没有遮挡的高层景观； 又比如楼盘品质价值，包括体贴优良的物业服务，雅致的小区园林设计，独享会所的私密氛围等等； 再如开发商的品牌价值，部分高端楼盘品牌对业主身份的体现，也会对房产价值产生溢价。 此类价值还包括房型价值、光照价值、绿化享用程度价值等等，不再一一赘述。 2009年房价对通货膨胀的影响 今年我国的货币供给是空前的，如果按照正常时期的货币乘数加权后在市场上流通，目前的通货膨胀率也应该是空前的，但事实情况却并非如此。 悉其原因，一方面是经济衰退引发的货币乘数下降而导致，另一方面是货币供给被房产市场和股票、期货市场吸收了， 尤其是房产市场，银行的大量信贷资金都通过房贷流入了房市。 其他资本市场吸收的货币供给，其实还是很容易转到消费市场上流通的，理论上会继续影响通胀。 但房产市场不一样，它吸纳的货币供给其实是逆向流回到了政府手中，具体资金流向如下： 央行货币供给通过商业银行——房贷——〉购房者——房款——〉开发商——土地出让金——〉政府。 此外今年地产公司通过债市、股市大量融资，所吸纳的资金最后也都通过土地出让金形势回笼到了政府手中。 故而，今年政府真实的货币供给量并不如人们想象中的大，大批资金经过上述渠道流动后的结果为： 1、名义上的大量货币供给提振了市场的信心。 2、政府手头多了大笔可供自由支配的预算外收入。 3、大批购房者背上了高额房贷。 4、除了房价，其他产品的通货膨胀率还被控制在一个合理范围中。 讨论一下通货膨胀真实来临对房价的影响 通货膨胀对房价的影响 目前很多人买房的一个重要理由就是防通胀，那么真的当通胀来临，房价会如何变化呢？ 实际上在正常的社会进步、经济发展途径中，由于社会财富的不断积累，尤其是人均财富的增加，自然就会伴