北京密云项目初步策划方案-住宅和商业2个项目综合提案.pptVIP

密云区位 水是现代城市命脉之一。首都北京是个严重缺水的特大型城市。密云水库座落在县域中央，是华北地区最大的人工湖。设计库容43.75亿立方米，最大水面188平方公里。密云县全境属于首都饮用水源保护区。即使“南水北调”工程竣工，由于密云水库水质好、位势好、运行费用低等比较优势，也丝毫不会降低密云县作为首都水源区的战略地位。 密云地势 短期来看,水源区战略规划制约了密云城市化进程.表现在 全县经济总量不足，特别是工业总量小，不能满足全县40多万人民致富的需要； 发展不平衡，乡村经济比较薄弱，尤其是库北地区发展缓慢，经济落后； 城市化水平低，基础设施投入不足，城镇建设未形成鲜明特色； 多年保护水源形成的环境优势尚未转化为经济优势； 设施环境、体制环境、人文环境有待进一步改善； 密云别墅从分布上看主要集中在白河流域，以西大桥为节点.分为南北两段.本案位于南段. 京承通车前: 走旧101国道至西大桥,人流分流.由于水库以及政府中心位于北侧,而南侧仅有南山滑雪场.因此人流量北侧明显高于南侧. 北段项目到访量与拦截性优于南段. 京承通车后: 走京承高速至密云出口,沿白河向北进入密云县城.南段区位发生质变,跃升为具有极强拦截性和标志性的门户位置. THANKS! 交通条件 京承高速 ——40分钟实现完美切换 京承高速的通车，从北三环太阳宫到密云城区约60公里，40分钟就能到达。公共交通时间也被缩短到70分钟. 本案 京顺路至东直门64KM 京承路车程40分钟 交通系统 首都机场至密云40KM 从1.5小时拥堵到40分钟畅通：密云的交通便捷性发生质的飞跃 交通条件 发展机会 21世纪，大力发展生态经济是大势所趋．密云县几十年保水形成的环境优势，将成为经济发展的后发优势，有可能实现经济的跨越式发展； 长期来看 发展空间 区域市场综述 密云地缘价值分析 项目用地分析 1、用地概况 2、交通分析 3、规划发展 4、周边环境 5、用地评价 项目定位初步想法 用地概况 项目用地占地64626.27平米; 规划建筑面积14万平米 东西长700多米,南北宽约87米. 北与吉鼎建材商贸城一街之隔; 南邻太扬家园; 西至滨河路; 东到南河路. 项目用地 交通分析 北区 南区 本案 从下游到门户：本案的交通拦截性发生质的飞跃 交通分析 规划发展 密云东、西、北三面临山，中有水库，决定了密云县城的规划拓展方位只能在南向。 京承高速从密云县城南侧穿越。为加强与北京的联系，凸显其枢纽地位，密云规划必须南进。 县城南扩与中心南移将是新规划的重要战略。同时新城规划将秉承北高南低的原则，与两山两河和谐融合。 本地客户传统认知区域边缘，接受程度较低. 从边缘到中心：本案的区位属性发生质的飞跃 县城中心 白河休闲产业带 本案 规划发展 周边环境 远山近水，商贸街影响环境品质与成熟度 用地评价 大环境优越，具备开发高品质产品的基本条件； 独特性条件不足,需要产品创新。 地块优势： 交通拦截性好 地块方正 外部环境景观资源丰富 地块劣势： 地块狭长,规划有难度 没有独特的稀缺资源 品质感差的商业形成干扰 1、综合分析 2、定位原则 3、总体定位 4、市场定位 区域市场综述 密云地缘价值分析 项目用地分析 项目定位初步想法 综合分析 风险： 整体市场平淡 价格壁垒存在 机会： 市场潜力 高品质公寓的稀缺空间 劣势： 市场认可度较低 地块条件局部不足 优势： 整体环境 交通条件 以旅游度假（特色会所）为项目切入点，打造具有独特卖点的综合性社区； 以低密度、多元化、高性价比为营销与市场诉求点，实现快速销售； 以“自然、生态”为产品和营销发力点，快速操作，树立密云第一生态公寓形象； 在建筑单体、户内空间、环境打造等方面寻求突破，实现产品独特价值、差异化和创新。 定位原则 总体定位 密云顶级“水主题” 养生度假公寓 以情景电梯小高层为主的高品质居住区 ＋ 以园林景观取胜的顶级休闲度假公寓 水是“密云之魂” 水代表着“灵气、滋润、清澈、财富、生命之源” 市场定位 依托山势、具有山景、水景、社区景观 用足容积率,尽可能扩大楼间距,充分提升园区环境品质 无障碍设施配备的特色公寓,满足“乐龄”特点 主力面积在90-120平米之间。 全程均价：6500元/平米，主力总价50-60万元左右。 目标客群： 中产阶级的“生态度假区” 以北京客户为主，具有一定经济实力、主要用于度假、养生并考虑未来升值潜力，可作为投资及养老 特殊阶层的第一居所 老人 密云当地客户 密云的精神堡垒 2008/05/19 怡情养身水云间 ——北京密云项目初步策划方案 1、发展阶段描述 2、现状供应与需求 3、未来竞争格局 区域市场综述 密云地缘价值分析 项目用地