美格行-2008年东莞塞纳河畔市场调研报告.doc

塞纳河畔 市场调研报告 二00八年九月 美格行商业地产 一、东莞市市场发展概况 4 1.1东莞市概况 4 1.2东莞市经济发展状况 5 历年东莞市GDP增长水平 5 业结构比例 6 社会消费品零售总额 7 1.3 东莞市人口及收入状况 8 人口状况及分布情况 8 人均可收入支配 9 1.4 东莞市城市发展规划 12 东莞市城市总体规划概述 12 中心区规划 13 配套设施规划 14 城市规划对本项目的影响 15 1.5 小结 16 二、东莞市房地产市场开发状况 17 2.1 历年房地产供求状况分析 17 一级市场情况 17 二级市场情况 20 2.2 目前房地产市场特征及未来发展趋势 21 房地产市场特征 21 未来发展趋势 22 三、东莞零售市场分析与借鉴 23 3.1东莞市商业发展历程与现状分析 23 东莞市商业发展历程 23 东莞市商业现状与分析 24 3.2东莞市主要商圈现状及借鉴分析 28 东莞城区商圈划分 28 莞城商圈 29 东城商业圈 34 南城商圈 44 三大商圈综合比较及结合项目分析 51 商圈借鉴分析 52 3.3东莞市未来商业的发展 52 东莞商业未来发展方向分析 53 四、项目所在区域分析 54 项目地理位置 54 4.1莞城区主要经济指标 55 历年莞城区GDP 发展水平 55 社会消费品零售总额 56 人口状况及分布情况 56 4.2莞城区商业现状 57 4.3莞城区未来规划及发展预测 57 规划的主要功能包括 58 莞城交通规划 60 项目片区改造 60 4.4莞城区商业市场调研 64 项目周边各路段调研分析 64 五、其他区域主要商业调研分析 79 5.1南城区商业概述 79 整体商业状况 79 南城区商圈划分 80 5.2东城区商业综述 81 东城风情步行街 83 愉景商业步行街 84 5.3东莞市主要商业街区调研 85 主要商业街区调研 85 5.4各区域零售商业租金/售价调查 102 在租在售商业研 102 东莞主要街道租金调研 106 一、东莞市市场发展概况 1.1 东莞市概况 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会。全市陆地面积2465平方公里， 东莞市行政区域简图 1.2 东莞市经济发展状况 历年东莞市GDP增长水平 单位：亿元 东莞市近年来经济继续保持平稳增长的态势，主要经济指标明显上升。本地生产总值、工业、商业增速加快；外贸出口增势强劲；地方财政收入增长较快；居民收入稳步增加；。亿元；，1-3季度全市完成生产总值2294.73亿元，比上年同期增长17.5%。 从上图可以看出，东莞市产业结构明显优化。业结构在调整的同时，又逐渐体现出东莞制造业名城的特点，农、林、牧、渔业比例不断下降，二、三产业比例上升，而其中第二产业特别是制造业的拉动尤其明显分显示出东莞市打造现代制造业名城的特色。 2007年全市消费品市场积极活跃，全年社会消费品零售总额达亿元，同比增长％。住房、交通、通讯、教育、旅游等支出成为居民消费的亮点。168.31 20.62% 647.69万 1.6% —— 10.72% —— 2007年同比增长 6.5％ 3.04％ —— 7.39％ —— 由上表可以看出，东莞市常住人口总量继续增加，增幅较大。暂住人口增幅明显大于户籍人口增幅，说明东莞有较大的辐射影响力，大量外来人口的进入及人口的稳步增长，也为东莞的零售市场带来更大的活力，进一步促进商业的发展。 人均可收入支配 从最近六年来看，东莞城镇居民家庭人均可支配收入均稳步上涨，2007年已达到27025元，从收入绝对值看，东莞市城市居民家庭的生活水平已实现了“人均生产总值达到中等发达国家水平，人民生活比较富裕”的既定目标。购车是仅次于买房的一大笔支出，在调查的100户城市居民家庭中，购买家用汽车10辆，购车单价多在1320万元之间。由于购买小汽车的增加，居民用于交通方面的支出也明显上升在外用餐支出逐年上升，恩格尔系数持续下降。 。?据统计，恩格尔系数（占食品消费支出比重）为2% ，比2000 年降个百分点。医疗保健类支出大幅增长本次规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、篁村4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路