长春某地块分析报告完整版.pptxVIP

PART 1宏观市场研究PART 2房地产市场研究PART 3取地策略建议PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划宏观篇/城市概况/地理区位长春，吉林省省会，政府行政级别为副省级。被誉为“北国春城”。中国最大汽车工业城市，位于东三省中央，地理位置较好，距离哈尔滨220km，沈阳280km，北京850km。哈尔滨长春220km长春280km850km沈阳北京宏观篇/城市概况/行政区划、人口长春市辖6区3县级市1县，总面积20604平方公里，常住人口800万人，户籍人口756万人，属于人口流入型城市；其中市区面积4926平方公里，市区人口363万人。长春市辖6区3县级市1县：南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆树市、德惠市、农安县；其中包括净月、汽车、经开、高新4个国家级开发区、4个新城（北部、南部、西部、净月西部）、1个国家先导区（长东北）、1个生态旅游度假区（莲花山）、1个国家综合保税区（兴隆保税区）、2省级开发区（南部都市、长江路） 。注：数据来源于统计年鉴、统计公报PART 1宏观市场研究城市概况城市经济城市规划宏观篇/经济发展/GDP、人均GDP2013年长春实现GDP总额637亿元，同比增长12.2%；人均GDP83814元，同比增长11.86%，房地产处于高速发展期，房地产以改善需求为主。GDP增速与房地产发展关系2009-2013年长春市GDP总量保持均值10%以上的高速增长，2013年达到5003亿元，同比增长12.2%；2013年人均GDP64989元，同比增长12.2%，增幅较大；人均GDP10300美元，房地产处于平稳发展期，以改善需求为主。根据GDP增速与房地产发展关系以及长春GDP近年来增速，判断长春房地产业正处于高速发展状态。宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展注：数据来源于统计年鉴、统计公报宏观篇/经济发展/固定资产投资2013年前三季度，长春市完成固定资产投资额2875.5亿元，同比增长了15.1%。其中：工业投资1399.9亿元，增长22.4%。国有及国有控股投资完成735.3亿元，增长65.8%；民间投资完成1626.2亿元，增长22.4%，占固定资产投资比重达到65.1%。近年长春市固定资产投资走势周边城市固定资产投资横向对比2008-2012年长春市固定资产投资额逐年增长。2012年固定资产投资额达3172亿元，同比增长30.3%，固定资产投资占GDP比值为71%，说明城市经济结构以工业生产发展为主导。固定资产投资增长比例较大，近年均以30%以上的增长率增长，城市投资环境较好与周边城市相比，城市固定资产投资较低，仍有一定上涨空间注：数据来源于统计年鉴、统计公报宏观篇/经济发展/房地产投资近年房地产投资逐年增长，2011年呈爆发增长态势，2012年投资额649亿元，同比增长-2.5%；2013年房地产投资占固定资产投资比例为13.6%，整体投资比例偏低，正常为20%-25%，房地产发展潜力较大。周边城市房地产投资占固定资产投资比重对比近年长春市房地产投资走势2013年前三季度，房地产开发投资持续下降。2013年以来，受国家宏观调控政策持续影响，房地产投资持续低迷。全国房地产投资增幅明显回落，房地产业成为短期内继续拖累经济增长的因素之一。2012年前三季度长春市房地产开发投资445.6亿元，增长24.5%。而2013年前三季度有所下降。房屋新开工面积和土地购置面积一直低于2012年，反映出房地产企业对市场的预期宏观篇/经济发展/三产结构2013年前三季度，长春市GDP总量完成3294.6亿元，增长8.8%。其中，第一产业增加值166.6亿元，增长2.8%；第二产业增加值1784.3亿元，增长10%；第三产业增加值1343.7亿元，增长7.9% 。2013年前三季度三产比例为5:54:41。近年长春市历年三产走势多年来长春都是以第二产业为主导,近几年随着工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变,并比重逐渐加大，成为经济增长的主力。从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加快，主要是由于政府加大对第三产业的扶持。随着第一、二产业的发展，居民收入水平的不断提高，将有力地带动第三产业增长，拉动第三产业增值不断增加，但其占比基本保持平稳状态，其欠发达直接导致城市经济缺乏活力，但随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济将迎来新的发展阶段。宏观篇/经济发展/居民收入近年城镇居民收入逐年增长，2012年人均收入2.3万元，同比增长12.7%；在周边城市中排名第三。2013年前三季度，居民收入同步增长，长春市场物价总水平持续平稳运行。城市居民人均可支配收入达到20160元，同比增长18.7%。人均可支配收入不